Содержание:
- Дарение квартиры с материнским капиталом
- Основные аспекты дарения недвижимости с материнским капиталом
- Быстрые ответы
В подавляющем большинстве жизненных ситуаций подарить квартиру, купленную на материнский капитал, невозможно либо крайне сложно и затратно. Традиционно, в сделках и дарениях, где собственником является несовершеннолетний, «камнем преткновения» является орган опеки и попечительства. Так, закон, а именно статья 37 Гражданского кодекса РФ, прямо указывает, что:
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Тем не менее, законодателем предусмотрены варианты, когда это допускается делать.
Дарение квартиры с материнским капиталом
Все сделки, в которых даже частичными собственниками являются несовершеннолетние, контролируются органами опеки и попечительства. Сразу выделю категорию несовершеннолетних владельцев, собственность которых подарить нельзя. Это малолетние дети в возрасте до 14-ти лет. Дарение от их имени либо от имени их законных представителей запрещено статьей 575 Гражданского кодекса РФ:
1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
Далее, следует возрастная категория несовершеннолетних от 14 до 18 лет, от имени которых дарение допускается в ряде случаев. Здесь в первую очередь важна статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»:
1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
Таким образом, государство строго защищает интересы ребенка, допуская дарение или продажу лишь в гипотетических случаях. Таким случаем может быть, к примеру, дарение ребенку другого жилья, большей площади, либо большей доли, либо более дорогого объекта недвижимости, либо расположенного в более престижном и дорогом районе. Другими словами, в любых сделках по отторжению имущества несовершеннолетнего должна быть очевидна его выгода.
Также, как следует из пункта 5 такой причиной может стать острая необходимость в оказании дорогостоящего лечения. Но все эти причины нуждаются в строгом обосновании, которое должно убедить участников попечительского совета в целесообразности такого дарения. Иначе, опека откажет в выдаче разрешения по вашему обращению. Основания для этого имеются в части 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ:
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Без ведома или разрешения органа опеки продажа или дарение квартиры могут квалифицироваться как административное либо уголовное преступление. Во всяком случае, если такие действия станут известны родителям или опекунам ребенка, то в их обязанности, согласно части 4 статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», входит:
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Основные аспекты дарения недвижимости с материнским капиталом
Самым простым и безболезненным способом дарения недвижимости, приобретенной на средства маткапитала, будет дарение самим несовершеннолетним собственником квартиры от своего имени по факту достижения 18-ти лет, то есть возраста совершеннолетия и гражданской дееспособности. С этого момента владелец жилья вправе сам неограниченно распоряжаться своей собственностью уже без согласования с органом опеки и попечительства.
Дарение квартиры с использованием материнского капитала: особенности процесса
Еще одной сложностью при оформлении дарственной на долю ребенка является недопустимость некоего встречного дарения, поскольку, согласно статьи 572 ГПК, операция дарения предполагает безвозмездный характер передачи имущества. Это означает, что при дарении квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, оформление встречного дарения может вызвать сомнения в чистоте такой передачи. Это наделяет ситуацию признаками не дарения, а обмена или иной завуалированной сделки.
Такие обстоятельства также могут быть веским основанием для отказа в выдаче разрешения на дарение со стороны органа опеки.
Можно ли подарить долю в квартире, купленную на материнский капитал ребенку?
На долю ребенка в квартире распространяются те же ограничения и сложности отчуждения, что и на весь объект недвижимости, если он принадлежит несовершеннолетнему целиком. На дарение доли необходимо также получить разрешение попечительского совета и запастись очень вескими основаниями такого дарения из числа причин, приведенных выше в статье 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Как подарить квартиру, купленную на материнский капитал?
Если ваш случай действительно серьезный и имеются основания для дарения, указанные в выше, то основные усилия необходимо сосредоточить на подготовке пакета документов для отдела опеки и попечительства. Документы и ваши понятные доводы должны убедить инспекторов отдела в необходимости такого дарения.
Требования к недвижимости, подготовленному к дарению:
- В квартире должны быть выделены доли всех членов семьи.
- Если квартиры находится в залоге у банка, следует заранее погасить задолженность перед банком и снять обременение с жилья
Последовательность отчуждения имущества
- Очевидно, что в этом вопросе самым главным и трудным будет первый шаг, связанный с получением разрешения отдела опеки. Получив это разрешение, остальные шаги стандартные, присущие любой сделки дарения.
- Заключение договора дарения между сторонами. Самостоятельно в простой письменной форме или с помощью профессионального юриста.
- Оплата государственной пошлины 2000 руб.
- Регистрации договора в Росреестре или МФЦ.
Также всю процедуру дарения можно выполнить в нотариальной конторе. Это удобно, поскольку договор будет подготовлен там же, но услуги нотариуса необходимо оплачивать отдельно. Однако, если речь идет о дарении только доли в квартире, то услуг нотариуса не избежать, так как сделки по отчуждению долей должны быть заверены нотариусом.
Быстрые ответы:
Можно ли подарить долю в квартире, купленную на материнский капитал, жене?
Да, вы можете подарить долю жене, если отсутствуют ограничения, наложенные судом или кредитно-финансовыми учреждениями на принадлежащее вам имущество, так как вы совершеннолетний собственник доли и не нуждаетесь в разрешении органов опеки.
Можно ли покупать у родственников недвижимость за материнский капитал?
Закон не запрещает такие сделки. Если такую покупку одобрит пенсионный фонд, то приобретение недвижимости у родственников за материнский капитал возможно и оформляется так, как описано в этой статье.
Что можно сделать с квартирой, купленной на материнский капитал?
Закон называет целью приобретения недвижимости на средства семейного капитала улучшение жилищных условий всех членов семьи. То есть, следуя букве закона, вы можете переехать в эту квартиру для более комфортного проживания. Любые другие способы использования такой жилплощади не приветствуются контролирующими органами.
Через сколько лет можно продать квартиру после покупки на материнский капитал?
Здесь нет ограничений. Можете продать ее в любое время при наличии разрешения районного отдела опеки и попечительства.
Можно ли на материнский капитал выкупить долю в квартире у родителей?
Закон не запрещает такие покупки. Можете выкупить долю у родителей при наличии одобрения такой купли-продажи со стороны Пенсионного фонда.
Можно ли подарить долю, если квартира была куплена с использованием материнского капитал?
Если ваша доля была приобретена без привлечения средств семейного сертификата и ваше имущество не арестовано, не находится в залоге, то законодательные ограничения на дарение такой доли отсутствуют. Можете беспрепятственно ее подарить.
