Содержание:
- Откуда могут быть неприятности?
- Как сдать квартиру, купленную на материнский капитал правильно?
- Пример: как купить и сразу сдать квартиру, купленную на материнский капитал
Вообще говоря, позиция государственных надзорных ведомств категорически против сдачи в аренду такой квартиры. Хотя, в ряде случаев сдавать квартиру, купленную на материнский капитал можно на вполне законных основаниях. Но для этого необходимо выполнение нескольких условий. Ниже я их перечислю и дам ссылку на реальный пример, где блогер опубликовал свой опыт такой сдачи, нисколько не озаботившись законной стороной вопроса. И там вполне могут быть проблемы. Здесь же я остановлюсь на тех моментах, которые помогут их избежать.
Откуда могут быть неприятности?
Это прежде всего органы опеки и попечительства. То есть, организация, которая играет ключевую роль в контроле за условиями проживания, образования и благополучия ваших детей. В том числе, обеспеченностью их жильем. Дело в том, что материнский капитал, благодаря которому ваша покупка стала возможной, был предоставлен вам на основании пункта 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», который прямо указывает, что приобретение жилья возможно только с целью «улучшения жилищных условий». Другими словами, орган опеки ожидает, что от вашей покупки условия проживания детей изменится непременно в лучшую сторону: ваша семья вселится в новую квартиру, либо квартиру большей площади, либо в более комфортном районе города.
Если же после освоения материнского капитала ваше местоположение никак не изменилось и при этом в органе попечительства станет известно о том, что вы сдаете вновь приобретенное жилье, то при наличии достаточного количества свободного времени и желания потрепать нервы, его сотрудник вполне может подать обращение в районную прокуратуру для проведения надзорной проверки по вскрывшемуся факту. Во всяком случае, согласно п. 3 ст. 56 Семейного кодекса РФ это их прямая обязанность: принять все необходимые меры для защиты интересов и благополучия ребенка.
Если прокурорская проверка подтвердит эти факты и вынесет заключение о нецелевом использовании средств капитала, то теоретически может быть инициирован судебный процесс по аннулированию права на материнский капитал и возврату этих средств в бюджет Пенсионного фонда.
Как сдать квартиру, купленную на материнский капитал правильно?
В действительности, закон не содержит однозначного запрета на такого рода распоряжение жилплощадью, приобретенной на средства материнского капитала. Такую квартиру можно и продать и сдать в наем, но при этом интересы детей не должны пострадать. Как это вообще возможно?
Для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- В квартире, приобретенной на материнский капитал, обязательно должны быть выделены доли всех членов семьи: мужа и детей. Сделать это можно непосредственно в ходе сделки, составив договор сразу с участием детей, а точнее их законных представителей (родителей), если дети несовершеннолетние.
- Жилищные условия детей должны улучшиться: они могут переехать в большее жилье, более комфортное и т.д. Это может произойти в результате дарения родителем или родственником ребенку иного, стороннего, жилья; выделения доли в квартире, новом месте проживания, условия которого, лучше, чем то, которое было приобретено на средства материнского капитала. Другими словами, ваши дети и без проживания в новой квартире должны быть обеспечены жилищными условиями. А их проживание в купленной квартире ухудшило бы эти условия.
Кроме того, у вас будет «железное алиби», если удастся сделать еще две вещи:
- Получить разрешение органа опеки на заключение договора сдачи в аренду. Поскольку любые действия по распоряжению имуществом, собственниками которого являются несовершеннолетние дети согласно ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, требуют согласования с органом опеки и попечительства.
- Оплата, получаемая от сдачи квартиры в аренду, также должна быть потрачена в интересах ребенка.
Безусловно, последние два требования являются крайне трудновыполнимыми, но я бы назвал их «факультативными». Если первые пункта реализованы, то такая позиция уже позволит аргументировано отбить атаки органа опеки, если таковые вообще возникнут.
Пример: как купить и сразу сдать квартиру, купленную на материнский капитал
И в качестве иллюстрации того, что отделу попечительства весьма малоинтересна дальнейшая история купленной квартиры и что именно вы с ней делаете, хочу привести историю, опубликованную автором на странице блога такого солидного издания как «ТинькоффЖурнал». Статья так и называется «Как я вложила маткапитал в малосемейное жилье и теперь сдаю его». Статья большая и во всех подробностях описывает процесс подбора, покупки и разных вариантов сдачи в аренду квартиры, купленной на материнский капитал. Вкратце, девушка приобрела малогабаритную квартиру в ипотеку с привлечением средств материнского капитала и сразу сдала ее в аренду. При этом, условия проживания семьи не изменились: родители вместе с двумя детьми проживали в собственной квартире до покупки, и после также продолжили жить в имеющемся жилье. Никаких изменений в условиях проживания детей не произошло. Казалось бы, вот то самое нецелевое использование средств, предусмотренных государством для улучшения условия проживания детей. Тем не менее, это никак не заинтересовало орган опеки и не повлекло судебных разбирательств.
История этой покупки и сдачи в наем опубликована на странице ТинькоффЖурнала 3 марта 2022 года. Возможно эта ситуация еще обратит на себя внимание надзорного органа, но будем надеяться, что автора статьи это обойдет стороной, поскольку в этой истории он проявила себя как расчетливая, деловая и предусмотрительная мама, которая, в конечном счете, стремится таким способом улучшить благосостояние своей семьи.
Надо сказать, что сама вероятность такого внимания со стороны отдела опеки и попечительства весьма маловероятна. Мне не удалось найти судебных разбирательств и вынесенных приговоров именно по таким обвинениям: нецелевое использование средств материнского капитала по причине сдачи купленного помещения в аренду. Суды рассматривают и выносят обвинительные приговоры в отношении гораздо более серьезных обвинений. К примеру, приобретение жилья непригодного к проживанию; оформление покупки на лиц не участвующих в деле; срочная перепродажа приобретенной квартиры без выделения долей детям и т.д. То есть, в ситуациях, где интересы детей попраны совершенно очевидно и бесцеремонно.
Если вам удастся найти судебные решения непосредственно связанные с ситуацией аренды квартиры, купленной на материнский капитал, прошу вас оставить ссылки в комментарии к этой статье.