Содержание:
- Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: Порядок и требования
- Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?
- Как продать дом, купленный на материнский капитал?
- Hyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы, купленной на материнский капитал?
- Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую?
- Купля продажа квартиры с материнским капиталом
- Pиcки пpoдaжи квapтиpы, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaлa
- Нюансы сделки и вопросы
- Как определить доли детей? (Дополнение от 12 декабря 2022 года)
- Заключение: Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Закон не запрещает продавать квартиру, купленную на материнский капитал, равно как и любую другую квартиру, собственниками, которой являются несовершеннолетние дети. Но, при этом должны четко соблюдаться условия, предъявляемые органами опеки и Пенсионным фондом.
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: Порядок и требования
Порядок продажи и требования, предъявляемые к сделке, в которой участвуют несовершеннолетние, определены следующими документами:
- Статьями 28, 36, 37, 454, 455, 456 Гражданского кодекса
- Семейным кодексом
- Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ
- Региональным законодательством в части регулирования предоставления и расходования средств семейного капитала
Здесь краткая выжимка того, что коснется вас непосредственно при продаже квартиры, купленной на материнский капитал.
Требования при продаже квартиры, купленной на материнский капитал:
- Продаваемая квартира должна быть в совместной собственности всех членов семьи. То есть, находится в долевой собственности каждого члена семьи, включая усыновленных детей владельца сертификата, независимо от возраста, пола или иных критериев.
- Если квартира была куплена с использованием ипотечного кредита, то доли детей и супруга должны быть выделены после погашения ипотеки. Если же вы не имеете возможности погасить ипотечный кредит в банке до продажи квартиры, стоит обсудить эту ситуацию с работником опеки для поиска некоего компромиссного решения, но об этом ниже.
- Получить разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки. Также требуется согласие банка, если жилье было приобретено в ипотеку.
- До продажи квартиры, купленной на материнский капитал, на детей должно быть приобретено жилье не меньшей ценностью, чем их доли в продаваемой квартире. То есть, жилищные условия ребенка не должны ухудшиться: новая доля ребенка должна быть больше, либо больше общая площадь квартиры, либо жилье должно иметь лучшее месторасположение. Это требование не догматично и зависит от условий вашего региона. Как его смягчить я объясню ниже.
- Необходимо представить документы, подтверждающие приобретение новой квартиры, где будут выделены доли детей: договор купли-продажи, расписка о задатке; предварительный договор, если он устроит опеку.
Также, приемлемый вариант, если одновременно с продажей старой квартиры вы оформите покупку новой квартиры. Причем, опека может требовать проведения обоих сделок в один день. Но это следует согласовать заблаговременно в опекунском совете.
- Нотариальное согласие совершеннолетних детей на проведение сделки.
Как видно, список требований опекунского отдела большой, но понятен, очевиден и обоснован. Эти требования направлены на защиту имущественных интересов детей.
Как продать квартиру, купленную на мат. капитал: Пошаговая инструкция
Краеугольным камнем сделок с участием несовершеннолетних детей является позиция управления опеки и попечительства. Поэтому начать эту процедуру следует с согласования и получения разрешения именно в этой структуре. Здесь ситуация еще осложняется тем, что в каждом регионе, городе и даже районе мнение попечительского совета может существенно различаться. На него может влиять представления о защите жилищных интересов детей высшего районного руководства, местное законодательство, принятые подзаконные акты и практика выдачи разрешений.
- Вам необходимо встретиться с инспектором управления опеки и выяснить на каких условиях вам готовы выдать разрешение на продажу недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние. Здесь решения органа могут варьироваться от пожелания просто получить от вас предварительный договор покупки новой квартиры с выделением детских долей до категоричного требования изначально приобрести квартиру с долей на ребенка, после которой опека обещает выдать разрешение на продажу старой квартиры.
Кроме того, вам могут одобрить вариант продажи, при котором вместо выделения долей в новом жилье вы перечисляете денежную компенсация на банковские счета детей в сумме равной стоимости детских долей в проданной квартире. Для этого вам потребуется подготовить справки о стоимости долей и открыть личные счета на их имя.
Как видите, ключевым моментом является позиция этой структуры, которая и определит насколько сложной будет продажа квартиры, купленной на материнский капитал.
- Предположим, что вы согласовали с попечительским советом компромиссный вариант об одновременной продаже и покупке новой квартиры. В этом случае, следует заняться продажей своей квартиры и поиском новой для покупки.
- Утвердить с покупателями и продавцами цены, условия сделки для одновременной продажи и покупки квартир. Фиксируем свои договоренности со сторонами подписанием соответствующих предварительных договоров с внесением задатков либо без таковых. Кстати, чем отличается задаток от аванса прочтите здесь. Это поможет не потерять деньги на авансе.
- Получение разрешения в отделе опеки и попечительства. Для его получения вам придется подготовить и подать внушительный список документов:
- 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa в opгaны oпeки на выдачу разрешения;
- Ecли имеется только один зaкoнный пpeдcтaвитeль, пpилoжите соответствующие дoкaзaтeльcтвa:
- cвидeтeльcтвo o cмepти
- дoкyмeнт o пpизнaнии oднoгo из poдитeлeй бeз вecти пpoпaвшим
- в отсутствие возможности одного из представителей присутствовать при подаче документов, необходимо пpeдcтaвить его нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy жилья
- Заявление ребенка, если он старше 14 лет;
- Пacпopт гpaждaнинa PФ, ecли ребенку исполнилось 14 лет, а также cвидeтeльcтвo o poждeнии. Либо только свидетельство о рождении, еcли eщe нeт 14 лeт;
- Дoкyмeнты нa продаваемую и покупаемую нeдвижимocть: кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopтa, cвидeтeльcтвo пpaвa coбcтвeннocти (при наличии), выпиcкa из EГPH;
- предварительные соглашения либо дoгoвopа кyпли и пpoдaжи
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным лицевым счетам обоих объектов сделки;
- Подписи ответственных работников банка в договоре продажи, подтверждающих согласие банка на сделку, если продаваемая квартира имеет ипотечное обременение и банк является стороной сделки;
- Paзpeшeниe Пeнcиoннoгo фoндa и копия cepтификaта материнского кaпитaлa, ecли пoкyпaтeль вaшeй квapтиpы такжe иcпoльзyeт cpeдcтвa кaпитaлa;
- Сepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, иcпoльзoвaнный вами пpи пoкyпкe квapтиpы;
- Coглacиe cyпpyгa (cyпpyги) нa продажу жилья;
- Нотариальное сoглacиe coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, если таковой имеет свою дoлю в квapтиpе;
- Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee, чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
В целом, в каждом регионе могут предъявляться дополнительные требования к этому перечню документов. В тоже время, какие-то бумаги из списка могут не потребоваться, поскольку во многих мегаполисах налажен электронный документооборот между ведомствами и часть сведений инспектор может получить из общей базы данных.
В ситуациях, когда попечительский совет категорически настаивает на первоначальном приобретении жилья для детей, выходом может быть вариант, при котором вы либо ваши близкие родственники дарите долю детям в своем жилье. В этом случае вы фактически выполняете требование опеки о предоставлении детям жилья, но при этом такая жилая площадь должна соответствовать требованиям перечисленным выше.
- Заверяем сделку у нотариуса, если договор оговаривает куплю и продажу долей. Поскольку большинство таких сделок происходит с долями собственников, этот шаг вероятно придется пройти. Для этого записываетесь у секретаря на прием и приносите следующие документы:
- выписку из ЕГРН о праве на недвижимость;
- технический и поэтажный план, экспликацию;
- паспорта и свидетельства о рождении собственников;
- единый жилищный документ, если он предоставляется в вашем регионе;
- справка из МФЦ о прописанных в квартире;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным лицевым счетам.
Подписываем договоры в присутствии нотариуса и забираем с подписью и штампами его конторы.
- Регистрация прав собственности на новых владельцев в Росреестре (если выполняются одновременно две сделки купли-продажи). Это можно сделать несколькими способами:
- Непосредственно в конторе нотариуса. О стоимости такой опции уточните у секретаря
- В самом Росреестре, согласовав время приема заранее
- В МФЦ
- На сайте Росреестра
Для регистрации необходимо оплатить пошлину 2000 руб., представить нотариально заверенный договор и технический план. Но во избежание претензий, проще взять весь пакет документов, который вы использовали при визите к нотариусу.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?
Очевидно, что банк не позволит вам выделить доли детей в ипотечном жилье. Оно находится в залоге у банка и на распоряжение такой собственностью кредитное учреждении налагает ограничения, в том числе на регистрацию дополнительных жильцов, включая членов вашей семьи. Поэтому первым шагом также должна стать встреча с сотрудником опеки и попечительства. Цель такой встречи – найти компромиссное решение по продаже жилья без выделения долей.
Вариант I: дарения родственников
Как уже было упомянуто выше, если вы или ваши родственники имеете возможность подарить детям часть жилой недвижимости, то это будет достаточно безболезненным способом продать ипотечную квартиру с материнским капиталом.
Вариант II: денежная компенсация
Если же такой возможности нет, то следует оговорить вариант перечисления стоимости детских доле на их расчетные счета после продажи квартиры. Затем необходимо отрегулировать вопросы с банком: погашение ипотеки за счет средств покупателя квартиры, снятие обременения с жилья, внесения стоимости детских долей на счета детей и получения остатка средств от покупателя на свой счет либо наличными.
Вариант III: встречная сделка
Если же и этот вариант продажи отдели опеки не одобрит, то остается фактически единственный вариант – встречная сделка. Это означает продажу ипотечной квартиры с согласия банка, покупку новой с наделением детей соответствующими долями в новой квартире.
Как правило, со стороны банка в этих схемах проблем не возникает. Продажа ипотечной квартиры стала довольно-таки стандартной и отточенной процедурой. Хотя, могут быть нюансы, связанные с особенностями корпоративной политики банка и неожиданные нововведения. Таким образом, даже квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеке тоже можно продать.
Как продать дом, купленный на материнский капитал?
В целом продажа дома, купленного на семейный капитал, происходит также, как продажа квартиры. Если дом жилой, зарегистрирован в Росреестре, в нем определены доли детей, то порядок стандартный и описан выше в пошаговой инструкции.
Если детские доли не были выделены, то целесообразно это сделать и приступать к согласованию продажи с отделом опеки. Если требования вашего органа опеки достаточно мягки, то можно предложить им схему с гарантией выделения долей после покупки нового жилья, если конечно дальнейшая его покупка входит в ваши планы.
Hyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы, купленной на материнский капитал?
Да, налог платить нужно. Сделка с привлечением средств социальной поддержки не освобождает от уплаты налога.
Kaк paccчитaть нaлoг?
Основным критерием при расчете налога является период владения недвижимостью. Если вы владеете недвижимостью более 5 лет, то вы освобождаетесь от обязанности платить налог и подавать отчетную форму 3-НДФЛ в налоговую службу.
Если срок владения менее 5 лет, то вам нужно рассчитать налог, подать отчет по форме 3-НДФЛ и перечислить сумму налога в бюджет.
Существуют два основных варианта расчета налогового обязательства. Вы вправе выбрать самый выгодный.
Вариант: Цена продажи минус Цена покупки
В этом способе от той цены, за которую была продана квартира следует отнять цену, за которую вы ее приобрели. К цене покупки можно добавить все документально подтвержденные затраты, связанные с ремонтом и улучшением квартиры, включая ее узаконенную перепланировку. Разница составит вашу прибыль. От нее в бюджет государства нужно заплатить 13%.
Пример
В 2019 году была приобретена квартира за 2,5 млн рублей с привлечением средств материнского капитала. В течение 2020 года вы заключили договор со строительно-монтажной организацией на выполнение ремонта стоимостью 600 тыс.руб. В 2022 года квартира была продана за 3,5 млн руб.
Ваша прибыль составила: 3,5 млн – 2,5 млн – 600 тыс = 400 тыс. руб.
Вы обязаны заплатить налог: 400 тыс х 13% = 52 тыс руб.
Вариант: Налоговый вычет
Государство предоставляет право на налоговый вычет в 1 млн руб. при продаже недвижимости, которым вы можете пользоваться неограниченно, но не чаще 1 раза в год. Это означает, что при расчете налоговой базы необходимо вычесть из стоимости продажи квартиры 1 млн рублей. Оставшаяся сумма считается вашей прибылью, с которой в бюджет необходимо заплатить налог в размере 13%.
Пример
В 2018 году вы купили «малосемейку» за 500 тыс.руб. В 2022 году ситуация на рынке недвижимости вашего региона изменилась и вы продали ее за 1,8 млн.руб.
Если рассчитать налог по предыдущему варианту, то сумма налога составит:
Прибыль: 1,8 млн – 500 тыс. = 1,3 млн
Налог: 1,3 млн х 13% = 169 000 руб.
Если же просто применить налоговый вычет, то налогооблагаемая база:
1,8 млн – 1 млн = 800 тыс.руб.
Налог: 800 тыс х 13% = 104 000 руб.
То есть вариант с налоговым вычетом более выгодный.
Покупка дo 1 янвapя 2016 гoдa и после
С 1 января 2016 года был законодательно увеличен период «безналогового» владения недвижимостью с 3 лет до 5. Если ранее достаточно было владеть квартирой 3 года и не платить налог, то с 1 января 2016 года освобождение от налога наступает после 5 лет владения. Однако, с тех пор прошло уже более 7 лет и этот критерий просто потерял свою актуальность, поскольку все кто стал собственником до 01.01.2016 года могли пользоваться старой редакцией закона до 2020 года включительно.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую?
Да, такой вариант возможен, он описан в пошаговой инструкции. Однако, его конкретные шаги и нюансы могут быть выяснены в ходе встречи с ответственным работником органа опеки и попечительства.
Kaким дoлжнo быть нoвoe жильe?
Как правило, новое жилье должно быть большой площади. Однако, в ряде случаев оно может иметь меньшую площадь, но этот недостаток должен компенсироваться другими достоинствами такой покупки. Например,
- Квартира может быть расположена в районе со значительно более развитой инфраструктурой: школы, детские сады, досуговые центры, поликлиники, парки и т.д.
- В приобретенной квартире выделены значительно большие детские доли по сравнению с предыдущим жильем
- Новое жилье не должно быть аварийным или иметь предельный износ
Купля продажа квартиры с материнским капиталом
Речь идет о продаже квартиры, которая приобретается покупателем с использованием материнского капитала. То есть, покупатель также, в свою очередь, использует средства материнского капитала для оплаты покупки.
В этом случае порядок действий уже очень знакомый, но выполняется покупателем.
- Стороны заключают договор купли-продажи, где указан порядок оплаты с использованием средств материнского капитала.
- Покупатель предъявляет вам актуальную справку из Пенсионного фонда об имеющемся остатке средств семейного капитала.
- По инициативе покупателя он может выступить единственным участником сделки со своей стороны и, после проведения сделки, выделить доли на членов семьи. Либо сразу в договоре указать всех членов своей семьи в качестве приобретателей квартиры с указанием их будущих долей.
- Оговоренную часть стоимости жилья покупатель оплачивает из собственных средств наличными или перечислением на расчетный счет продавца. Одновременно с этим, сделка и новый собственник регистрируются в Росреестре.
- Остальная сумма, в размере материнского капитала, поступает на счет продавца в течение 15 дней с момента регистрации недвижимости на нового собственника и подачи всего необходимо пакета документов, подтверждающих заключение и регистрацию сделки в Росреестре, в Пенсионный фонд.
Pиcки пpoдaжи квapтиpы, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaлa
Риски продавца
Основной риск – отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры, купленной с использованием материнского капитала. Главная причина такого отказа чаще всего связана с тем, что жилищные условия детей будут ухудшены. Либо родители или опекуны детей не сумели аргументировано доказать, что это не так.
Другой причиной может стать неполный или недостаточный пакет документов, представленный попечительскому совету для одобрения такой сделки.
Еще один возможный и очень серьезный риск для продавца это сделка без выделения долей и разрешения отдела опеки. Если вам каким-то образов удалось продать квартиру, минуя эти процедуры, это будет считаться существенным нарушением закона, последствия которого могут быть не только судебными, но и уголовными.
Риски покупателя
Очевидный риск – это покупка жилья, в котором не были выделены доли на детей. Опасность исходит, прежде всего, со стороны детей, которые достигнув совершеннолетия, полной правоспособности, вполне могут предъявить свои права на незаконно отторгнутое жилье. В случае такой инициативы с их стороны, сделка будет оспорена, признана незаконной, а недвижимость вероятно изъята у текущего собственника.
Помимо этого, органу опеки и попечительства со временем станет известно о нарушении имущественных интересов детей и события могут развиваться схожим образом, примерно с тем же финалом. Поэтому, если приглянувшаяся квартира была когда-то приобретена на средства маткапитала, первым вопросом потенциального покупателя должен быть: Где документы о выделении долей в квартире на детей? Если это сделано не было, лучше просто забыть о таком объекте.
Как узнать был ли использован маткапитал?
- Выяснить каким способом продавец стал собственником: купил, унаследовал, приватизировал, получил в дар и т.д.
- Сколько детей в семье продавца: Есть ли ребенок, рожденный после 1 января 2020 года? Есть ли второй или третий ребенок, рожденный после 1 января 2007 года?
- После положительного ответа на вопросы первых пунктов станет очевидным, что продавец был вправе использовать материнский сертификат. Поскольку допрашивать вы не уполномочены, выясните по-дружески были ли потрачены средства сертификата и на что именно? Попросите разрешения взглянуть на документы, подтверждающие его фактическое использование.
Понятно, что не каждый собеседник пожелает с вами откровенничать на эти темы, но другого способа оградить себя от будущих проблем у вас нет.
Нюансы сделки и вопросы:
Через сколько можно продать жилье, купленное на материнский капитал?
Закон не ограничивает сроки продажи такой квартиры. Вы можете продать ее в любой момент.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку без выделения долей?
Это возможно, если местный отдел опеки и попечительства выдаст разрешение на продажу квартиры и сделка будет одобрена банком, выдавшим ипотеку.
Куда обращаться при продаже квартиры с материнским капиталом?
Целесообразно начать с обращения в орган опеки и попечительства.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую большей площади?
Да, безусловно, можно. Но порядок процедуры и детали обоих сделок необходимо согласовать в органе опеки и получить там разрешение на продажу.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей?
В некоторых ситуациях это возможно. К примеру, когда речь идет о квартире, купленной, помимо материнского капитала, на ипотечные средства, и находящейся в залоге у банка. Но наиболее важное значение в таком вопросе имеет мнение попечительского совета.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и положить деньги на счета детей?
Если такой порядок соблюдения имущественных интересов детей будет одобрен органом опеки, то это возможно.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить дом?
Это возможно, если жилищные условия детей не будут ухудшены и отдел попечительства выдаст разрешение на эти сделки.
Как определить доли детей?
Нет четких, закрепленных законодательно способов определения долей детей. Закон, а именно часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей», регламентирует это сухо и лаконично:
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Дополнение от 12 декабря 2022 года:
В последние несколько лет наметилась судебная и, как следствие, нотариальная практика выделения долей в жилье, приобретнном на материнский капитал. И для этого, в большинстве случаев, вам понадобится нотариус.
Нотариусы настаивают на том, что доли должны быть примерно равны между всеми членами семьи. Во всяком случае, они должны быть не меньше, чем расчетные доли, как в примере ниже. Но, важный момент, поровну должна быть поделена не вся квартира, а только та её часть, которая была оплачена средствами маткапитала. Поясню на простом примере.
Пример
Вы купили квартиру за 3 млн.руб. для своей семьи из четырех человек. Материнским капиталом оплатили продавцу 450 тыс.руб. Тогда сумма маткапитала в общей стоимости квартиры составляет:
(450 тыс. / 3 млн.) × 100% = 15%
Именно эти 15% и следует выделить поровну на четырех членов семьи. То есть, на каждого 3,75%:
15% / 4 = 3,75%
Можно больше, но не меньше этого процента, поскольку нотариус откажется регистрировать такую сделку.
Однако, доли выделяются не в процентах а в долях, тогда на каждого приходится 375/10000 — триста семьдесят пять десяти тысячной. Поскольку оперировать с такими цифрами в документах не очень удобно, то допустимо их округлить в больщую сторону, скажем до 4%.
400/10000 = 4/100 = 4%
Таким образом, округленная доля материнского капитала в квартире составит 16%. На каждого члена семьи из этой доли должно быть выделено по 4%.
Далее, оставшиеся 84% собственности родители могут оставить в совместной собственности либо распределить между собой поровну. В этом случае, окончательные доли родителей в жилье составят по 46%:
(84% / 2) + 4% = 46%
Итог: муж имеет 46%, жена — 46%, двое детей — по 4%.
Заключение: Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Таким образом, продать квартиру, купленную на материнский капитал можно. Способов как это сделать довольно много, но при этом нужно получить соответствующее разрешение и улучшить жилищные условия своих детей.
