В статьи содержится пошаговая инструкция того, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Также перечислены основные схемы мошенничества при операциях с квартирами. Зная эти уловки, вам не придется тратить деньги на агентов. Вы сможете все сделать самостоятельно и сохранить десятки тысяч рублей.
Содержание:
- Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно
Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно
Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель. В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу. То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.
В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:
- объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
- вторичное жилье со скрытыми дефектами
- жилье по соседству с наркопритоном
- квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
- квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
- объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
- недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
- и т.д.
Один из способов, который позволит себя обезопасить при покупке – составить правильный договор, который будет гарантированно защищать покупателя и оговаривать порядок действий в максимальном количестве спорных ситуаций.
Составляем договор
Вы можете воспользоваться тем форматом договора, который приводится здесь в качестве образца или воспользоваться другим вариантом, который найдете в интернете. Однако, здесь вы найдете те важные моменты, которые вам следует обдумать и включить в ВАШ договор на покупку квартиры до совершения операции с недвижимостью.
Проверка личности
Попросите у продавца паспорт и сверьте его визуально с человеком, который представляется владельцем. Бывает всякое…
Затем перепишите или сфотографируйте данные паспорта. После чего дома в спокойной обстановке проверьте его по базе УФМС здесь на предмет недействительности.
Описание объекта
Шапку договора, преамбулу и перечисление сторон можете заимствовать в любом договоре. Но обратите внимание на план квартиры согласно выкопировке и сравните его с реальной планировкой. Для этого не поленитесь замерить длины стен и площади комнат. Если справка и план оформлены техником БТИ после сдачи дома, то расхождений быть не должно. Если будут отмечены расхождения и вы собираетесь провести здесь остаток дней, то по большому счету это вам ничем страшным не грозит. Но если в планах дальнейшая продажа квартиры в неизменном виде, то могут возникнуть сложности.
Кроме того, обратите внимание на точное соответствие реального адреса и местоположение с документами. Вероятно, у продавца на руках будет свидетельство о государственной регистрации права собственности. Можете ее проверить и сличить данные. Однако, с 15 июля 2016 года данный вид подтверждающего документа упразднен и полагаться следует только на очень свежую выписку из ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. Чем актуальнее будет дата этой выписку, тем лучше. Идеально, если ее заказать непосредственно перед покупкой.
Цена
Наряду со стоимостью, прописанной цифрами и прописью, рекомендую указать в договоре фразу о том, что эта деталь является существенной, пересмотру не подлежит, окончательные взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора. Во всяком случае, на этом стоит настаивать, а насколько успешно вы сможете добиться безопасных для себя условий сделки покажут переговоры и торг.
В случае рассрочки или выделения долей на членов семьи приобретателя добавляются соответствующие пункты.
Когда процесс покупки состоит из нескольких этапов, то следует договориться чья сторона будет нести расходы, связанные с оплатой госпошлин либо нотариальных услуг. К примеру, так часто проводится купля-продажа комнат в коммунальных квартирах, где сам процесс покупки иногда предваряет дарение доли в комнате. Для вас не должны стать сюрпризом неожиданно возникшие расходы на дарение, покупку или нотариальное сопровождение, если ситуация его требует.
Состояние
Текст о состоянии жилища и имеющихся дефектов довольно стандартны. Но желательно, при первичном и последующих осмотрах всю обстановку фиксировать на видео с вкраплениями портрета владельца. Это требуется на тот случай, если вдруг, приняв имущество, вы обнаружите, что двери заменены на старую рухлядь, а пластиковые окна стали деревянными…
Переход права собственности и риски с этим связанные
С этим часто сталкиваются, когда жилище приобретается в рассрочку или с оплатой материнским капиталом. Другими словами, ключи передаются только по факту полных взаиморасчетов, но кто же тогда несет риски затопления, пожара и прочей порчи? В следующей главе приведен договор купли-продажи квартиры – образец, где это условие учтено.
Договор купли-продажи квартиры образец 2022
в качестве примера привожу образец договора купли-продажи квартиры, в котором учтены вышеперечисленные нюансы:
Скачать договор купли-продажи квартиры образец
Также привожу стандартную форму договора продажи квартиры с обременением, которая часто используется при операциях с недвижимостью, приобретенной ранее в ипотеку:
Скачать договор продажи квартиры с обременением
Если вам предстоит сделка с использованием материнского капитала и отсрочкой платежа, форму такого договора можете взять отсюда.
Как вычислить мошенника при покупке
Увы, эта проблема стара как мир и сфера операций с недвижимостью – весьма благодатная почва для самых разных прохиндеев, начиная от халтурщиков-строителей и заканчивая кровавыми черными нотариусами из 90-х.
Квартира на троих
Это наиболее популярная схема мошенничества – многократная реализация одного объекта в течение нескольких дней, недель или даже месяцев. После чего липовый собственник испаряется. Взыскивать денежные средства с такого лжепродавца бесполезно. Даже если его поиск увенчается успехом, максимум что вы получите это моральное удовлетворение от его задержания и ареста.
К сожалению, полностью исключить этот риск пока не удается, но существенно его сократить вполне реально. Для этого, как было отмечено выше, требуется получить выписку из ЕГРП непосредственно перед покупкой. Неплохой идеей здесь может быть договоренность о доступе к жилью после вручения символического задатка и установка в квартире видеонаблюдения.
Продажа по доверенности
Если есть возможность, то лучше отказаться от приобретения жилья по такой схеме. Поскольку этот вариант слишком рискованный. А сам факт того, что квартира продается не непосредственно от реального хозяина, а его представителя уже должен настораживать.
Если все же решились, проверьте максимально всех участников продажи через открытые источники (информационные порталы, социальные сети), привлеките к операции нотариуса, которому можете доверять и поделитесь с ним своими опасениями.
Долги по коммунальным
К сожалению, большое разнообразие, специфика и сложность предоставления и оплаты коммунальных услуг усложняют контроль по задолженностям для нового жильца. Вы можете не знать, какие именно коммунальные службы оказывают услуги в отношении всего многоквартирного дома. Соответственно, вы будете не в курсе относительно взаиморасчетов и задолженностей по ним. Предыдущий собственник мог не оплачивать их в течение месяцев и лет в расчете на будущую смену владельца.
Выходом в этой ситуации является уточнение у собственников соседних квартир об общей сумме коммунальных расходов, отдельных коммунальных платежах, их размерах видах квитанций, адресах управляющих компаний и т.д. Все то, что поможет вам прояснить общую картину о предстоящих расходах на отопление, содержания дома, его уборку и обслуживание. Так как, задав этот вопрос продавцу, вы вряд ли услышите только правду 🙂
Наличие прописанных
Эта нельзя назвать непосредственно мошенничеством, но проблем это сильно добавляет. Для того, чтобы удостовериться, что в квартире никто не зарегистрирован следует проверить домовую книгу на предмет прописанных членов семьи и прочих родственников продавца: их там не должно быть, совсем. Если домовой книги нет, уточните зарегистрированных в паспортном столе и получите справку, подтверждающую, что в квартире никто не проживает.
Приватизация
Выясните:
- Была ли приватизирована квартира?
- Когда это произошло?
- Кто участвовал?
- Были ли на тот момент несовершеннолетние в семье владельцев?
Тема эта слишком сложна, объемна и противоречива, но присутствие несовершеннолетних детей в момент приватизации, интересы которых были проигнорированы, может в дальнейшем добавить вам переживаний.
Наследство
Этот вариант приобретения недвижимости также не относится к мошенничеству, но по степени рисков он, пожалуй, им не уступает. Покупка жилья у наследников считается одной из самых рискованных. Это объясняется сложностью наследственных споров и неограниченностью во времени предъявления прав наследования со стороны «потерянных родственников»: родственники умершего могут претендовать на свою долю наследства даже по прошествии 6-месячного срока принятия наследства. Для этого им нужно убедить суд в том, что они не знали о смерти родственника и поэтому не могли заявить свои права своевременно.
Наследование может происходить по двум схемам:
- По закону
- По завещанию
Не вдаваясь в юридические дебри поясню, что жилище, полученное по завещанию, является самым неблагоприятным и непредсказуемым вариантом приобретения, от которого лучше отказаться, чтобы спать спокойно.
Если же вам очень приглянулась квартира и вы располагаете железными нервами, то можете рассматривать объекты, которые были унаследованы по закону (Глава 63 ГК РФ). Однако, и в этом случае надо обратить пристальное внимание на очередность и перечень наследников. Лучше, если наследник будет один и будет относиться к 1-й очереди: дети, супруги либо родители. В этом случае риски договора действительно можно свести к нулю, если картина будет очевидной и простой: в семье был один ребенок, который и унаследовал объект. Его права приоритетны, появление сторонних претендентов маловероятно.
Иные, более сложные ситуации распределения наследства чреваты последующими спорами и претензиями, поэтому разумнее от них отказаться. Как одна из мер по снижению риска используется нотариально заверенное обязательство продавца об удовлетворении всех материальных требований неожиданно возникших наследников и страхование титула. Но эти меры также не способны полностью оградить нового владельца от будущих сюрпризов. Если же идея покупка жилого помещения у наследника вас не оставляет, воспользуйтесь консультацией или сопровождением юриста специализирующегося на вопросах наследования.
Покупка в новостройке
Эта тема слишком обширна и многогранна, чтобы можно было ее коснуться мимоходом в двух абзацах. Этому вопросу будет посвящен отдельный материал. Однако, для покупателя в новостройке важным пока будет запомнить несколько правил:
- Приобретать квартиру только на основании зарегистрированного право собственности или договора долевого участия или, в крайнем случае, договора уступки прав требования. На прочие схемы – взаимного инвестирования, совместного финансирования, паенакопления – не в коем случае не соглашайтесь
- Возводимый объект должен строиться в соответствии с Федеральным законом № 214
- Не стоит связываться с застройщиком, который является «дебютантом» на этом рынке. То есть выступает в качестве застройщика впервые, даже несмотря на то, что возможно раньше был подрядчиком. Риск его банкротства максимален.
Несмотря на то, что этому видео уже несколько лет, обязательно возьмите на вооружение эти советы. Сегодня они стали еще более актуальными:
Нужно ли идти к нотариусу?
Необходимо иметь ввиду, что имеются ситуации, в которых у вас нет выбора, а есть обязанность – оформлять операцию с недвижимость только через нотариуса:
- Приобретение с договором пожизненного содержания и иждивением
- Продажа объекта от несовершеннолетнего или лица недееспособного
- Продажа доли в квартире с общей собственностью стороннему лицу
В остальных случаях приобретать жилье можно без нотариуса. Если это решение остается за покупателем, то каждый случай нужно оценивать индивидуально. Если объект приобретается у пожилого человека либо в общей собственности без выделения долей, то возможно помощь нотариуса не будет лишний. Еще одна причина в пользу нотариального оформления это относительно небольшие расходы на фоне общей цены недвижимости. Расходы на услуги нотариуса в стандартной ситуации составляют в среднем 0,5% от суммы продажи.
Однако, следует признать, что проверка документов нотариусом часто протекает как исключительно формально процедура, в течение которой сотрудники нотариата зачастую не имеют даже физической возможности досконально проверить регистрационные данные объекта. Вероятно, в том числе и по этой причине большинство операций на рынке недвижимости России осуществляется в простой письменной форме между сторонами. Максимум — с использованием риелторского агентства. Поэтому здесь приобретатель вынужден сам внимательно изучить предмет договора, его владельцев и, взвесив все «за» и «против», принять собственное решение.
В этой статье я постарался разобрать наиболее сложные моменты при покупке недвижимости, незнание которых может оставить вас без денег и без квартиры. Понимание этих тонкостей, а также того, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно поможет вам избежать опасностей и организовать желаемую сделку.
Желаю удачи!
(5 оценок, среднее: 4,80 из 5)