Как продать квартиру самому: пошаговая инструкция 2022

Ниже изложен пошаговый план о том, как продать квартиру самому. Пошаговая инструкция с учетом измененений 2022 года, позволит не полагаться на риелторов. Вам станут понятны скрытые угрозы работы с агентствами недвижимости и способы самостоятельной продажи квартиры выше средней цены рынка…

Содержание:

• Как продать квартиру самому: пошаговая инструкция 2022 года
• Первый шаг
  • Аромамаркетинг
• Сколько стоит ваша квартира?
• Устранение замечаний
• Объявление о продаже квартиры
  • Фото
• Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули
• Подготовка документов
• Задаток или аванс
• Договор и оплата
  • Оплата
    • Как себя обезопасить?
    • Ипотека
    • Покупка с оплатой материнским капиталом
    • Покупка недвижимости за счет собственных средств
    • Покупка в рассрочку
    • Банковская ячейка
• Освобождение жилища
• Риелтору не нужно дороже

Как продать квартиру самому: пошаговая инструкция 2022 года

Итак, вы решили продать свою квартиру либо столкнулись с необходимостью помочь с продажей сторонней квартиры.

Первый шаг

Не хочется быть капитаном «Очевидность», но квартиру нужно привести в порядок. Любая покупка совершается под неумолимым влиянием эмоциональных факторов. Естественно, наряду с остальными. Но эмоции и переживания, которые человек испытывает при осмотре объекта так или иначе незримо влияют на него. Поэтому важно позаботиться тем, чтобы эти переживания были привлекательными.

Возможно, многих удивит это обстоятельство: для того, чтобы квартиру привести в порядок совершенно не нужно много денег. В некоторых случаях деньги для этого вообще не требуются, а иногда достаточно нескольких сотен российских рублей. Дело в том, что человек сразу реагирует на общую ухоженность помещения, его чистоту, опрятность, запахи. И даже, если вы очень стеснены в финансах, то от вас не потребуются вложения, чтобы:

• Влажным куском мыла приклеить оторвавшиеся обои
• Отмыть входные и межкомнатные двери, дверные наличники и плинтуса
• Вымыть до блеска газовую плиту и ванну
• Вымыть полы
• Пропылесосить ковролин, коврики, половики
• Помыть окна, которые дадут больше света в помещении и одним этим фактом поднимут настроение вам и визитеру

Если вы располагаете более солидным бюджетом, в 20-30 тысяч рублей, то для подготовки недвижимости к продаже этого уже более, чем достаточно. Критично оцените состояние обоев и напольного покрытия. Там, где оно требует замены либо его никогда не было, нужно постелить новое. Стоит это недорого: переклейка обоев и укладка линолеума обходится в диапазоне от 50 до 150 рублей за квадратный метр. Использовать более дорогостоящие материалы, как правило, не оправдано, если речь не идет об элитной столичной недвижимости.

Более того, отмечено на практике, что в отдельных случаях продавец квартиры ограничивался приобретением недорогой краски и самостоятельно выкрашивал износившиеся предметы интерьера и оборудования. После чего следовала мгновенная продажа на 100 и даже 200 тысяч рублей выше первоначально ожидаемого ценового ориентира…

Аромамаркетинг

Постороннему человеку должно быть комфортно и уютно осматривать жилье, поэтому будет уместным приготовить или приобрести вкусную выпечку, сварить кофе перед визитом клиентов. Можно поставить вазочку с конфетами и предложить угоститься во время беседы с потенциальным покупателем. У человека заякорятся положительные эмоции, связанные с обстановкой. В продажах доказано не раз, что это работает.

Сколько стоит ваша квартира?

Выясняем какова стоимость наших жилых метров. Неприятность ситуации в том, что этого вы никогда точно не узнаете до тех пор, пока продажа не состоится и деньги будут получены. Безусловно, вам следует открыть сайты:

• Авито avito.ru
• Из рук в руки irr.ru
• Youla.ru
• Сайты агентств недвижимости
• Приобрести местные газеты платных и бесплатных объявлений

Изучите опубликованные объявления о продаже квартир схожих с вашей и находящимися в том же районе города. Однако, это вам даст лишь приблизительную оценку будущей стоимости вашего объекта, поскольку цена сделки практически всегда отличается от желаемой. Как правило, в меньшую сторону, причем порою очень значительно.

Хотя бывают случаи, когда недвижимость продается дороже: это результат продажи, по методу так называемого, «скрытого аукциона» (его подробности на видео ниже). 

В ходе торга итоговая сумма продажи может опуститься на 10, 15 и даже 20%, в зависимости от изначальной позиции, срочности операции и талантов покупателя. Следует иметь это в виду.

Не стоит также обращаться к профессиональным оценщикам. Их профессиональные навыки хороши для формальных многостраничных отчетов и калькуляции промышленных объектов. В вашем случае они не помогут, поскольку вы ступаете на зыбкую почву очень живого и каждодневно меняющегося рынка жилой недвижимости. Одна и та же квартира может в течение недели покупаться и продаваться по ценам, отличающимся на десяток процентов.

На втором этапе необходимо выяснить:

• Насколько востребована ваша квартира
• Сколько она может стоить реально
• По какой предпочтительной схеме она может быть приобретена
• В какие сроки

В психологии есть очень полезный раздел, который называется контактная коммуникация. Его ключевая мысль – любая человеческая деятельность, в которой принимают участие два и более человек сложна в предсказаниях и главный помощник здесь это множество встреч, взаимодействий с людьми на предмет интересующего вас вопроса и получение обратной связи.

В нашем, конкретном прагматичном случае – это встречи с потенциальными покупателями. Основная задача данного этапа – сделать так, чтобы вашу недвижимость увидело максимальное количество потенциальных покупателей. От них вы получите очень ценную обратную связь, которая и позволит реализовать жилье выше рынка или, как минимум, не ниже средней цены. Кого-то из посетителей не устроит планировка, кого этаж, соседи, подъезд, лифт, наличие/отсутствие магазинов, кафе, пивных и прочего. Выслушивая их и обращая внимание на их реальные эмоции, а как известно «мысль изреченная – есть ложь», вам станет более понятно, что необходимо изменить в продаже, обстановке, презентации объекта и на какую примерно цену вы можете рассчитывать. В ходе диалогов можно смело просить интересанта высказать свое предложение о цене. Кроме того, важным нюансом является схема приобретения:

• за наличные денежные средства,
• безналичное перечисление,
• ипотека,
• материнский капитал,
• рассрочка и т.д.

В ходе этих встреч необходимо выработать приемлемые для себя варианты продаж и выяснить, какие из них возможны, а какие в принципе не реализуемы по причине имеющихся ограничений. Если вы, к примеру, продаете долю в квартире, то человек не сможет приобрести такое жилье в ипотеку или с частичной оплатой материнским капиталом.

О покупке с использованием материнского капитала читайте здесь

Устранение замечаний

Выяснив отношение потенциальных покупателей к вашему жилью, есть прекрасная возможность устранить замечания. Разумеется, если это возможно и оправданно: этаж, соседей заменить вряд ли удастся.

Теперь вы можете уделить больше внимания презентации квартиры на сайтах, публикующих объявления о продаже недвижимости и бумажных изданиях. Лидером по эффективности таких публикаций на сегодняшний день является сайт avito.ru. Конечно, если время позволяет, воспользуйтесь возможностью донести информацию о продаже по всем возможным рекламным каналам, но правило Паретто здесь говорит нам об исчерпывающей пользе Авито, Юлы и, возможно, публикациях на сайтах местных раскрученных агентств недвижимости.

Объявление о продаже квартиры

Огромная часть продавцов не осознает влияние умело составленного объявления о продаже. Значительная часть объявлений имеют нелепое сокращенное описание из двух строк, в котором сплошные шифры: 2/12п., ком. изол., с/у разд., б/б, б/з, в/у, в/п, г/о, АОГВ, ДПКП … Иногда, даже опытные риелторы не в силах расшифровать эту аббревиатуру. Если вы намерены продать квартиру быстро и дорого, то не стоит прибегать к этим «паролям» либо пользоваться ими как можно меньше.

Описание квартиры должно быть оформлено в «продающем стиле». Это означает, что важно подчеркнуть и умело упомянуть в объявлении все преимущества, заретушировав возможные недостатки объекта. Не нужно придумывать и врать. Достаточно всего лишь изложить те выгоды и удобства, которые получит новый владелец от проживания в этом месте. В каждом случае их всегда можно отыскать:

• Близость квартиры к промышленной зоне и производствам – возможность не тратить на дорогу к работе много времени
• Жилье в уединенном доме точечной застройки – тишину, гармонию и созерцание природы
• Квартира в центре – наличие любого транспорта в шаговой доступности, и т.д.

Фото

Отдельное внимание нужно уделить фотографиям недвижимости, обстановке внутри и всего дома, если продаваемая площадь расположена в многоквартирном доме. Желательно пригласить для этого профессионального фотографа, но это потребует дополнительного бюджета.

Это можно сделать своими руками. Для этого необходимо выполнение следующих условий:

• Фотосъемку проводить при естественном ярком дневном освещении
• Фотографии должны иметь достаточную четкость и разрешение
• Каждый снимок нужно тщательно скадрировать: создать в снимке достаточную перспективу, убрать личные вещи, которые не относятся к объекту и продаже, тщательно очистить и привести в порядок светоотражающие поверхности стен, дверей, окон, пола и т.д.
• Из общего множества рабочих фото выбрать от 5 до 10 фото с максимальным раскрытием достоинств помещения

В кадре не должно быть простыней, засаленных полотенец, неухоженной сантехники, электрических ламп и искусственного освещения, грязных конфорок и прочих следов безалаберного коммунального быта.

Метод скрытого аукциона по увеличению цены:

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули?

Далее вас ожидают технические и законодательные нюансы продажи недвижимости. Ваша цель, как продавца, – получить на руки или свой банковский счет ту сумму денежных средств, за которую вы согласны продать свою квартиру. Поэтому чистота сделки, порядок с документами — это в первую очередь головная боль клиента. Однако, и с вашей стороны понадобятся определенные действия связанные с документальной подготовкой:

• Обеспечить выписку всех жильцов и членов семьи по адресу продажи;
• Проверить на соответствие справки или плана реальной планировке. Если ранее была предпринята пристройка или перепланировка помещения, то от вас потребуется узаконить изменения. В противном случае, продажа такого объекта может сопровождаться ощутимой уступкой в цене;
• Будьте готовы своевременно погасить все имеющиеся задолженности по коммунальным платежам и получить справки об их отсутствии в ТСЖ, управляющей компании и прочих коммунальных службах;
• Убедитесь, что для продажи не требуется согласие соседей. К примеру, в случае продажи комнаты в коммунальной квартире это обычно необходимо;
• Объект должен быть свободен от ограничений, обременений, залогов и арестов;
• Вы, как продавец, не ограничены в правах, не состоите на психиатрическом учете либо под опекой;
• Будучи в браке, ваша вторая половина не возражает против реализации квартиры и готова подписать соответствующее разрешение у нотариуса.

Если все вышеперечисленные требования удовлетворяются, можете делать выбор в пользу выгодного вам покупателя и переходить к оформлению задатка или аванса.

Подготовка документов

Риелторы постоянно пугают нас опасностью этого этапа. Якобы это очень сложно, муторно и долго, можно что-то забыть и тогда наступит крах всей операции. В действительно это не так сложно, как говорят нам риелторы и не очень долго, поскольку большая часть документов всегда находится при вас и уже готова.

Здесь исчерпывающий перечень документов, которые потребуются вам для продажи и регистрации недвижимости на нового владельца:

• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не торопитесь с ее получением, так как к моменту регистрации ее срок не должен превышать 15 дней. Получить вы ее сможете в территориальном органе Росреестра, Многофункциональном центр, Бюро технической экспертизы, Государственном портале предоставления услуг либо официальном сайте Росреестра;
• Паспорта и свидетельства о рождении детей. Вероятно, они хранятся у вас дома;
• Домовая книга и справка с выпиской из нее, подтверждающая отсутствие зарегистрированных либо свидетельствующая об их составе. Если домовая книга не оформлялась, то потребуется получить аналогичную справку из паспортного стола;
• Кадастровый паспорт или план квартиры из БТИ;
• Согласие супруга на продажу заверенное нотариусом;
• Разрешение органа опеки, если собственником является несовершеннолетний;
• Доверенность на продажу, если планируется сделка по доверенности владельца.
  

  Задаток или аванс

Обычно этот шаг сопровождается оформлением предварительного договора купли-продажи, но приемлемо ограничиться рукописной распиской о получении задатка или авансового платежа.

Понятие аванса и задатка имеют очень существенное отличие. Нет желания увеличивать и без того большой объем этой статьи, поэтому поясню коротко: если вы уверены в том, что не откажитесь от сделки и не хотите упускать случайно попавшегося выгодного покупателя, то оформляйте задаток. Причем склоняйте вторую сторону к как можно большей сумме задатка. Если же не уверены, что доведете сделку на финиша и хотите оставить себе путь к отступлению на тот случай, если вдруг появится купец с большей суммой, то берите аванс.

Факт получения средств удостоверяют распиской. Однако, если оплата производится безналично или с привлечением финансовых организаций, как описано ниже, то подтверждающие документы будут оформлены автоматически.

Договор и оплата

Когда стороны успешно миновали этап задатка или аванса, наступает ответственный шаг заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. Сам договор может включать в себя различные нюансы: покупка с одновременным выделением долей на нескольких приобретателей, покупка с оплатой материнским капиталом, продажа с обременением и т.д. Здесь собраны различные варианты договоров, можете выбрать бланк, который наиболее полно соответствует вашим условиям.

Либо обратитесь к специалисту за разработкой договора купли-продажи, который удовлетворяет вашим специфичным условиям.

Когда договор составлен, его необходимо подать для регистрации в Росреестр либо Многофункциональный центр услуг (МФЦ). Для этого от вас потребуется распечатать договор в трех экземплярах и иметь при себе весь перечень документов, указанных выше. В среднем в течение месяца ваша сделка и право собственности нового владельца будут зарегистрированы.

Оплата

Самый волнующий для продавца момент – это получение денег за свою квартиру. Зачастую его опасения оправданы, потому что на этом этапе неприятности случаются и продавцов порою обманывают.

Как себя обезопасить при различных вариантах продажи?

Продажа квартиры может выполняться по нескольким схемам, которые во многом определяют степень риска.

Ипотека

В этом случае большую часть денег вы получите от банка, который кредитует покупателя. Это одна из самых безопасных схем, поскольку гарантом предоставления ипотечного кредита и перечисления денежных средств на ваш счет являются штатные работники банка и сама финансово-кредитная организация. В ряде случаев оплата происходит наличными в самом учреждении.

До осуществления сделки сотрудники тщательно изучают документы, иногда выезжают на объект, убеждаются, что сделка реальна и проверяют документы на отсутствие расхождений и ошибок. Приобретаемые жилые метры будут находиться в залоге у банка до тех самых пор, пока новоиспеченный обладатель не внесет свой последний ипотечный платеж. По этим причинам банк очень скрупулезно относится к проверке документов, жилья и покупателя. Здесь ваш риск невелик.

Покупка с оплатой материнским капиталом

Здесь также идет проверка объекта недвижимости. Однако, проверка самого покупателя не производится, так как Пенсионный фонд интересует прежде всего целевое использование средств и отсутствие мошеннических схем, связанных с обналичиванием сертификатов. Поэтому здесь необходимо проявить большую бдительность. Чтобы защитить себя финансово, вы прежде всего можете настаивать на получении всей недостающей суммы оплаты наличными при подписании договора купли-продажи.

Кроме того, отчасти, можно застраховать себя и снизить риски посредством нотариального заверения сделки: в этом случае служащие нотариата озаботятся содержанием договора, хотя вы можете сделать это самостоятельно не менее успешно. Однако, другим аргументом в пользу нотариальной сделки является то, что вы можете спокойно получить и пересчитать требуемую сумму.

Недостаток этого варианта — необходимость оплаты услуг нотариуса. Если же вам удастся переложить эти расходы на покупателя, то вы ничего не потеряете.

Еще один положительный фактор этого варианта – жилье останется у вас в залоге до зачисления средств материнского капитала на ваш банковский счет.

Покупка недвижимости за счет собственных средств

Это способ, при котором ни одна из сторон не привлекает сторонних экспертов или финансовых организаций для проведения или контроля сделки. Вся ответственность за сделку и ее последствия целиком ложится на продавца и покупателя. Любые меры здесь не будут лишними, ибо на руки вы должны получить полную стоимость квартиры в самом ликвидном и желаемом виде – наличных деньгах. Стоит озаботиться подготовкой к этому этапу заранее:

• Договориться с доверенными близкими людьми, родственниками, друзьями о помощи в сопровождении или, как минимум, присутствии при сделке;
• Заранее согласуйте место, где будет происходить сделка. Это может быть солидный банк с охраной и службой безопасности, городской многофункциональный центр, помещение Госреестра с охраной и т.д.;
• Выработайте план обращения с полученной суммой и спланируйте свой маршрут по городу до тех пор, пока вам не удастся безопасно и грамотно ею распорядиться: внести на личный счет, положить в банковскую ячейку, оплатить покупку другой квартиры и т.д.

Покупка в рассрочку

Этот вариант отличается от предыдущего тем, что покупатель будет оплачивать недвижимость частями по графику платежей, который вы согласовали с ним заранее. На первый взгляд это схема более рискованная, поскольку полная оплата растянута во времени, а с покупателем может случиться любая неприятность, которая нарушит график оплат и приведет к задержке с расчетом или даже отмене сделке. Но есть и положительные моменты:

1. Вы получаете в разы меньшие суммы, а значит представляете менее лакомый кусок для криминалитета
2. Достаточно включить в текст договора купли-продажи условие о залоге квартиры до полного расчета и переходе права собственности по факту проведения последнего платежа согласно графику, чтобы подстраховаться на случай задержек с оплатой.

Банковская ячейка

Последним хочу рекомендовать самый надежный и безопасный способ получения платежа – банковская ячейка. Для этого достаточно обратиться в банк и получить соответствующую услугу. Операционист сопроводит вас в ходе расчетов, упакует наличные средства в специальный пакет, который будет заверен подписями обеих сторон, после чего деньги будут помещены в банковскую ячейку.

Вы можете согласовать с банком и покупателем различные условия о моменте перехода к вам содержимого ячейки: сразу, после подписания договора; после регистрации права собственности на нового владельца и т.д. Другими словами, банк действительно может существенно помочь, обезопасить продажу и уменьшить волнения.

Однако, есть и минусы:

• Эти услуги не бесплатны, хотя и сравнительно недороги;
• В случае привлечения к операции сомнительного банка и отзыва лицензии в ходе сделки, могут быть проблемы с получением средств: при отзыве лицензии или проведении санации регулятор блокирует доступ не только к личным счетам вкладчиков, но и банковским ячейкам.

По этим причинам следует очень придирчиво выбирать банковские учреждения, желательно из первой пятерки. Либо полагаться по-прежнему на себя и свои силы.

Важное дополнение:

Пока готовилась эта статья стала известна любопытная информация о пропажах наличных денежных средств из банковских ячеек ряда банков:

• 24 ноября – пропало 300 млн. рублей в банке «Европейский стандарт»;
• 22 ноября – 22 млн. рублей. из банка «Bankhaus Erbe» и 22,8 млн. рублей из банка «ВТБ»;
• 2 ноября – 400 тысяч евро из банка «Славия»;
• 1 ноября – 22 млн. рублей из банка «ВТБ»

Отмечены еще несколько пропаж в финансовых организациях, названия которых установить не удалось. Эти обстоятельства также убеждают в необходимости полагаться на свои силы и невозможности в нынешнее время полностью довериться банковской системе.

Освобождение жилища

Этот процесс обычно не представляет большой сложности и происходит, как правило, после регистрации прав собственности на нового собственника. Хотя, вы можете договориться о любых других сроках освобождения квартиры:

• В момент подписания договора
• В течение некоего времени после заключения
• После регистрации сделки
• В течение некоего продолжительного времени после перехода права собственности

Это все зависит от ситуации и позиции сторон. В некоторых случаях стороны соглашаются на дальнейшее проживание продавца на условиях аренды этого помещения. Договориться можно обо всем.

Как продать квартиру быстро:

Риелтору не нужно дороже

Наблюдая за работой агентов, я сделал пару обескураживающих выводов.

Во-первых, по-большому счету агент не заинтересован в продаже вашей квартиры по максимальной цене: ему придется долго ждать свою комиссию, поскольку процесс может затянуться во времени. А люди этой профессии привыкли к быстрым и легким деньгам. Именно по этой причине агент быстро теряет интерес к тем объектам, которые имеют недостатки, неудобное расположение или завышенную, по его мнению, стоимость.

Кроме того, на поверку многие риелторы, которые так себя называют, имеют очень поверхностное представление о тонкостях безопасной покупки или продажи. Часть из них даже не представляет, чем отличается задаток от аванса…

В отличии от них, вы теперь уверенно владеете темой и, дочитав эту статью до конца, хорошо понимаете очередность своих действий, способы продажи и получения оплату за квартиру, поскольку изучили все сложные этапы того, как продать квартиру самому в пошаговой инструкции с учетом изменений этого года.

Желаю удачи!