Не нужно быть крупным специалистом, чтобы самостоятельно рассчитать размер налога после продажи недвижимости. В большинстве случаев, вам не придется платить и даже подавать отчеты о проданной квартире. Ниже подробно описаны все случаи с примерами того, как рассчитывается сумма налога с продажи недвижимости с учетом всех изменений по состоянию на 3-й квартал 2022 года.
Если нужны быстрые ответы
Платят ли налог с продажи недвижимости?
Если от продажи недвижимости получен доход, то с суммы дохода должен быть уплачен налог.
Какой налог с продажи недвижимости в 2022?
Налог с продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) составляет 13%.
Через сколько можно продать квартиру без налога?
Через 3 года в любом из следующих случаев:
- При продаже единственного жилья, если вы стали его собственником после 1 января 2020 года
- Жилье унаследовано
- Подарено близким родственником
- Было приватизировано
- Получено по договору пожизненного найма
В остальных случаях через 5 лет.
Какие налоги при продаже наследуемого имущества?
Только подоходный налог. Он составляет 13%, если сделка состоялась в течение 3-х лет с даты государственной регистрации объекта на имя получателя наследства.
После наследства через сколько можно продать квартиру, чтобы не платить налог?
Через 3 года.
Оглавление:
- Сумма налога с продажи недвижимости
- Нужно ли платить налог с продажи недвижимости?
- В собственности менее 3 лет – что значит?
- В собственности менее 5 лет — что значит?
- Все способы рассчета суммы налога с продажи недвижимости
- Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?
- Через сколько можно продать квартиру?
- Льготы по налогам при продаже имущества физическим лицом с 1 января 2022 года
- Налоги при продаже наследуемой квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионерам
- Сроки подачи отчета 3-НДФЛ и оплаты налога
Сумма налога с продажи недвижимости
Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами. Сегодня ключевое значение имеет сколько лет вы владеете объектов недвижимости и каким образом оно стало вашим.
Нужно ли платить налог с продажи недвижимости?
Далеко не всегда нужно платить налог. Ваша обязанность по уплате этого налога возникает в случае получения прибыли, то есть разницы между стоимостью продажи и покупки объекта. В самом простом случае, когда, к примеру, вы продали кваритру за ту же цену, за которую когда-то ее приобрели, ничего платить не нужно. Более сложные случаи я перечислю ниже.
В собственности менее 3 лет – что значит?
Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без уплаты налога:
- Жилье унаследовано
- Подарено близким родственником
- Было приватизировано
- Получено по договору пожизненного найма
С 1 января 2020 года в пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса были внесены изменения, согласно которым на граждан РФ распространяется 3-летний минимальный срок владения недвижимостью в случае, если это единственная недвижимость, включая совместное имущество супругов, и она стала таковой с 1 января 2020 года. То есть, если после 1 января 2020 года вы приобрели единственную квартиру (либо долю) и других объектов недвижимости не имеете, то через 3 года вы можете продать эту квартиру без уплаты налога.
При этом, даже если в течение 90 дней до продажи единственного жилья вы приобрели любой другой объект недвижимости, то проданная квартира по-прежнему будет считаться единственной!
Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.
Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона. Тогда минимальный срок владения, позволяющий не платить налог, составлял 3 года.
В собственности менее 5 лет — что значит?
На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.
Закон указывает, что продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения влечет обязательства продавца рассчитать и перечислить налог в государственную казну.
Все способы рассчета суммы налога с продажи недвижимости
Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.
С налоговой льготой
Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.
Пример расчета налога с продажи недвижимости — квартиры:
Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:
1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.
500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет
Доход минус затраты
Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о сделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать изначально. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.
Пример:
Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:
4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.
Налог к оплате бывшим собственником:
1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.
Привязка к кадастровой цене
Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:
Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,
Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%
Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:
3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей
Примечание:
- Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
- Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
- Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.
Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?
Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.
Способ 1
Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:
1 млн – 1 млн = 0
Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.
Недостатки:
- Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
- Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.
Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.
Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.
Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.
Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.
Способ 2
Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.
Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.
К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.
С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:
(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.
195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.
Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)
Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:
Вы должны государству – 195 тыс.руб.
Вам должно государство – 260 тыс.руб.
Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)
Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.
Недостатки:
- Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
- Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
- Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.
Через сколько можно продать квартиру?
Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:
- Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации, пожизненному найму либо продаете свое единственное жилье, то для вас критичен срок 3 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
- Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.
Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали, вам его подарили или оно единственное, то ждать нужно 3 года. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации налоговой нагрузки.
Льготы по налогам при продаже имущества физическим лицом с 1 января 2022 года
Льгота для дольщиков
С января 2022 покупатели квартир по договорам долевого участия (ДДУ) вправе регистрировать право собственности на свои покупки сразу после полной оплаты стоимости квартиры согласно договора. Раньше это было возможно только после сдачи всего дома и подписания соответствующего акта. На самом деле это весьма незначительное изменение, которое не окажет серьезного влияния и на покупку и продажу по ДДУ.
Льгота для семей с несовершеннолетними детьми
С 1 января 2022 года семьи с двуми и более несовершеннолетними детьми либо детьми детьми не старше 24 лет, если они обучаются на дневной форме обучение учебных организаций, освобождаются от оплаты налога при продаже жилой недвижимости. Однако, семьи с детьми могут не платить налог только при одновременном выполнении всех условий:
- В том же календарном году либо до 30 апреля следующего года семья купила другое жилье
- Общая площадь купленного жилья или его кадастровая стоимость выше, чем проданного
- Кадастровая стоимость проданного жилья не более 50 млн
- Любому члену семьи, включая детей, не принадлежит более 50% общей площади иного объекта невдижимости, если его площадь больше, чем в приобретаемом объекте
Несмотря на большее количество условий действия этой льготы, условия вполне реальные.
Налоги при продаже наследуемой квартиры
В случае продажи квартиры полученной по наследству, продавец также обязан оплатить налог на полученнный доход в размере 13%. Однако, если продажа состоялась после истечения минимального предельного срока владения таким объектом, то согласно пункта 17 статьи 217 Налогового кодекса РФ продавец освобождается от уплаты подоходного налога. Минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом при его получении по наследству составляет 3 года (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ). Таким образом, владея объектом недвижимости, полученнным по наследству, более 3-х лет можно смело выставить его на продажу, не опасаясь начисления подоходного налога.
Налог с продажи квартиры пенсионерам
К пенсионерам предъявляются такие же требования по оплате подоходного налога при продаже квартиры, как и к остальным гражданам РФ. В этой ситуации статус пенсионера не дает никаких льгот продавцу квартиры. Поэтому все описанное выше можно смело применить к гражданам на пенсии. Пенсионеры имеют определенные льготы при расчете налогового вычета при покупке новой квартиры, но это относится к другим обстоятельствам и будет изучено в другой статье.
Сроки подачи отчета 3-НДФЛ и оплаты налога
Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.
Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.
Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.
Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!
(11 оценок, среднее: 4,36 из 5)
Очень полезная статья. Спасибо
Добрый день! Был членом ЖСК. 10 лет строили дом.В декабре 2017 года дом сдан в эксплуатацию. В апреле 2018 года получил свидетельство о собственности. Квартира обошлась в 2500000р. Кадастровая стоимость квартиры 1500000 руб. Продаю ее за 2000000 руб. Каков будет налог? Честно говоря не хочу его платить. Спасибо.
Добрый день.
В вашем случае я вижу 4 варианта снижения налогооблагаемой базы с целью минимизации налога вплоть до нуля:
— воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн и заплатить налог с оставшегося миллиона
— воспользоваться кадастровой ценой и оплатить налог с разницы 2млн — 1,5млн, что пожалуй самое простое и логичное
— собрать все ваши платежи связанные с покупкой квартиры, строительством и ее ремонтом для формирования ее реальной себестоимости с документальным подтверждением. В идеале ваша затратная часть составит более 2,5 млн: Вы ведь не только ее купили, но и выполняли предчистовую, чистовую отделки и т.д. В результате налогооблагаемая база даже не возникнет.
— в подобной ситуации некоторые продавцы указали бы в договоре купли-продажи цену продажи объекта равную его кадастровой оценке. И тогда 1,5млн — 1,5млн = 0
Добрый день. Ситуация: купили квартиру в строящемся доме в 2014 году (договор о покупке на руках), в договоре указывался примерный срок сдачи в пределах 2015 года. Но, разумеется, срок затянулся. В итоге дом сдали лишь в 2018, и, соответственно свидетельство о собственности было получено только в 18году. Если квартиру будем продавать, то от какого момента отсчитывать срок владения, от покупки в 2014 с договором купли-продажи, или все-таки от получения свидетельства после сдачи дома в 2018? Спасибо
Здравствуйте,
безусловно, течение срока началось с момента регистрации прав собственника на эту квартиру. Даты договоров ДДУ или любых других здесь роли не играют.
Спасибо.
Добрый день. Ситуация — дарю детям по 1/10 доле в квартире, в собственности квартира меньше трех лет. при продаже дети становятся плательщиками НДФЛ? налоговая принимает расходы при покупке только у меня самой, а у детей — нет. То есть налог неизбежен с части дохода у детей?
Здравствуйте,
прошу извинить за задержку с ответом: не пришло уведомление о Вашем комментарии.
Да, при продаже у детей возникнет необходимость отчитаться перед налоговой службой о сделке. Они, действительно, могут стать плательщиками НДФЛ при одновременном выполнении условий:
— сделка произойдет в течение 3 лет с момента дарения;
— дети не воспользуются налоговой льготой либо размер льготы (1 млн) не покроет сумму сделки
Добрый день!
Вопрос по способу 2 статьи. Собираюсь продать квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет за 5 млн. и купить в другом городе за такую же цену. Приобретал в январе 2016 года. Право на вычет было использовано ранее в 2008 году при продаже другой квартиры.
Означает ли это, что вычетом при приобретении в течение того же года, что и планируемая продажа воспользоваться нельзя? Т.е., в любом случае, сделал встречную покупку или нет в течение года, все равно должен заплатить налог с полной суммы продажи?
Попутно вопрос: если вычетом от встречной продажи воспользоваться все же можно, он распространяется только на сделки купли-продажи с получением права собственности? Т.е., только на готовое жилье? На приобретение строящегося новостроя вычет не действует?
Здравствуйте,
я долго не мог понять логику Вашего вопроса. Вероятно, Вы немного запутались в последовательности возникновения налогового обязательства.
Налоговый вычет формируется исходя из уже прошедших событий, связанных с покупкой квартиры у предыдущего владельца (или застройщика). Ваши последующие действия по приобретению новой квартиры никак не могут повлиять на размер налогового вычета, поскольку право на налоговый вычет уже было использовано.
То есть, Вы можете приобрести любой объект недвижимости, но для налогового органа это не имеет никакого значения. Если конечно мы говорим об одном и том же — имущественном вычете, связанном с продажей имущества, а не о вычете, связанном с приобретением жилья. Последний предоставляется только один раз.
Поэтому встречная покупка Вам здесь не поможет. Вы обязаны будет заплатить налог с продажи. А какой именно схемой имущественного вычета Вы воспользуетесь зависит от стоимости приобретения или кадастровой оценки. В крайнем случае, налоговая льгота 1 млн. руб.
Добрый день.
Подскажите пожалуйста правильно ли я понимаю и считаю, сын купил квартиру за 900 т.р. в начале года, в конце года продал за 1150000 т.р., кадастровая стоимость 998559,15, т.е. 1150000-900000*13%=32500, такую сумму он должен заплатить??? И другого варианта нет, что бы уменьшить сумму???
Здравствуйте, Елена.
В Вашей ситуации есть два основных варианта снижения налогооблагаемой базы: один законный, другой применяют недобросовестные налогоплательщики, поэтому советовать его Вам я не могу, но знать о нем стоит.
1. Можно просто воспользоваться налоговой льготой в 1 млн руб. Тогда расчет налога к уплате следующий:
(1150000 — 1млн)х13% = 19500 руб.
2. Ушлый продавец составляет договор купли-продажи квартиры, где указана цена продажи равная цене покупки объекта — те же 900 тыс.руб.
Налоговая служба не сможет опротестовать эту цену поскольку она в любом случае выше, чем кадастровая оценка:
998559,15(кадастровая стоимость) х 0,7(понижающий коффициент) = 698991,41 руб.
В этом случае налог платить не придется вообще, ибо 900 тыс — 900 тыс. = 0
То есть теоретически Вы можете указать в ДКП цену продажи вплоть до 698991,41 руб. Налоговая не будет иметь законных оснований для подозрений в уклонении от уплаты налога.
Здравствуйте подскажите пожалуйста. В сентябре 2017 года была куплена квартира за 1 930 000 с использованием мат капитала. Детям (2детей) выделена доля по 1/10(договор дарения).
Планируется продажа за 2 500 000. С последующим приобретением недвижимости, но по меньшей стоимости.
Придётся ли платить налог за продажу и есть ли вариант его уменьшить.
Здравствуйте
Я вижу стандартные способы сокращения налога:
— доказать, что с вашей стороны в квартиру были сделаны инвестиции в виде ремонта, улучшений или перепланировок. Для этого понадобится документальное подтвеждение — кассовые чеки, товарные накладные, договора, расписки и т.д.
— уменьшить контрактную цену продажи с оглядкой на кадастровую стоимость объекта
— отложить продажу на 2 года
После покупки новой квартиры воспользоваться правом на налоговый вычет,если ранее Вы не исчерпали эту возможность. Хотя, этот способ не исключает предыдущих: можете использовать все возможности — как для снижения налога, так и для возмещения средств из бюджета.
Спасибо.
Добрый день.
Подскажите пожалуйста: купила нежилое помещение в 2016 году за 150.000 т.р, продала в 2018 году за 150.000 т.р., кадастровая стоимость 458863.
При заполнении декларации выставляет налог 22 257. Я думала что если сумма в сумму, то ничего платить не нужно.
Подскажите есть ли другой вариант? И ещё вопрос: код дохода в декларации для нежилого помещения — 1512?
Здравствуйте,
к сожалению, инспекция, выставляя Вам такой налог, абсолютно права. Цены обеих Ваших сделок значительно ниже кадастровой оценки объекта. Если стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи ниже 70% от его кадастровой стоиомости, то налоговая инспекция принимает для целей налогообложения цену продажи равную:
70% х кадастровая стоимость
Именно это и произошло в Вашем случае:
13% х (70%х458863 руб. — 150000 руб.) = 22256,53 руб.
Отбиться от налоговой можно было довольно просто: воспользоваться налоговой льготой в размере 1 млн руб. Попытайтесь сделать это сейчас, подайте налоговую декларацию с применением этой льготы.
По коду для нежилого помещения на вскидку не подскажу.
Добрый день.
Правильно ли я понимаю что купив квартиру за 2,000, сейчас продав за 1,800 (прошло менее 3 лет) налогооблагаемая база не возникнет и не придется платить налог? Кадастровая стоимость 702 295 р
Здравствуйте,
конечно, если Вы не извлекли прибыли из сделки купли-продажи объекта, то налог нулевой.
В данном случае цена продажи значительно выше кадастровой стоимости, поэтому к расчету принимается фактическая цена реализации квартиры (1800).
Для Вас более актуален срок в 5 лет. 3 года касается других случаев получения недвижимости.
Добрый день, подскажите как лучше сделать мне, мама мне подарила 1,2 долю в квартире 26.12.2016 года, сейчас решили продать квартиру. Кадастровая стоимость моей доли 1200000. Сколько мне придется платить налогов с этой продажи? Также у меня ипотека на 2240000.
Здравствуйте,
на мой взгляд самый простой способ это продать свою долю по договору купли-продажи через 9 месяцев, то есть после 26 декабря 2019 года. В этот день истекает 3-летний срок владения вашей частью квартиры. И с этого момента вы не должны платить подоходний налог.
Кстати, учитывая ситуацию на рынке недвижимости, не удивлюсь, если своего покупателя для выгодной сделки вам придется искать даже дольше, чем наступление этого срока.
Второй вариант — продать долю по цене в 1 млн или ниже. При этом воспользоваться налоговой льготой (1 млн). В этом случае вы также ничего не должны.
добрый день!
подскажите, как можно сэкономить: отец получил в наследство квартиру, которую планировал продать за 7 000 000 и купить за 8 500 000. Размышляем, заплатить НДФЛ или подождать и какие еще есть варианты?
Здравствуйте.
Вероятно, лучший вариант — ждать. Поскольку размер подоходного налога будет около миллиона. Рассчитывать на то, что кадастровая оценка объекта будет значительно ниже — не приходится. Возможно даже, что государство оценивает Вашу квартиру дороже, чем Вы реально ее продадите.
Если есть большая необходимость в покупке новой квартиры, может рассмотреть ипотечный вариант? Через три года продать унаследованную и рассчитаться с ипотекой досрочно.
Добрый день!
Квартиру по завещанию наследуют сын и дочь. 50/50. Других собственников нет.
Через 3 года они смогут продать свои доли и не отчитываться по НДФЛ?
А если сейчас один продаст свою долю другому, то соответственно продавший платит НДФЛ, а купивший должен будет ждать 5 лет, чтоб при продаже квартиры не платить НДФЛ. Так?
Добрый день.
Да, все так. Только зачем продавать? Они ведь близкие родственники. Могут оформить смену собственника дарением.
Спасибо.
Добрый день!
Подскажите пожалуйста как быть:
Квартиру (1) получили в собственность в феврале 2016 г., которую купил за 4,925,000 руб. А продал ее в сентябре 2018 г. за 6,000,000 руб. и сразу же приобрел новую (2) за 11,300,000 руб. вместе с супругой по 1/2 доле.
На вычет за (1) подал и получил только 50,000 руб. в 2017 году, в 2018 не подавал.
Могу ли я воспользоваться Способом 2 и как это сделать в моем случае?
Заранее огромное Вам спасибо.
Здравствуйте,
способ 2 уместен, если:
— Вы — резидент РФ
— у Вас белая зарплата, с которой перечисляется 13% подоходного налога
— ранее Вы не пользовались налоговым вычетом либо воспользовались не полностью
Если налоговый вычет Вы реализовали не полностью (только 50 тыс) и являетесь плательщиком 13% подоходного налога, то можете претендовать на возврат из бюджета суммы:
6,000,000 — 4,925,000 — 2,000,000(налоговый вычет) = — 925,000
925,000 х 13% = 120,250 руб.
Однако, с супругами может иметь место любопытная ситуация, в которой на вычет могут претендовать оба супруга. Минфин здесь обращает внимание, что обоим супругам вычет полагается в полном размере — до 2 млн руб.
Ваша сумма к возврату не велика, но Вы сможете воспользоваться остатком вычета в будущих сделках.
Доброго вечера! Прибрел квартиру за 2450000 в 2018 получил права собственности За 2018 подал декларацию 3ндфл на налоговый вычет Сейчас хочу продать ее родственникам Как избежать 13 процентный налог? Можно ли продать ее дешевле ?
Здравствуйте,
можете продать дешевле. Если продадите ее по цене ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая инспекция Вам не поверит и примет к расчету начисления налога именно эту сумму продажи — 70% кадастровой стоимости.
Вы платите налог исходя из полученной выгоды, которая образуется между ценой продажи и покупки квартиры. Если Вы не извлекаете никакой выгоды из сделки, то и платить ничего не придется. Необходимо будет только правильно заполнить форму 3-НДФЛ.
Добрый день!
Отец получает в наследство от старшей дочери квартиру, через месяц он хочет подарить эту квартиру младшей дочери (оформить договор дарения). Нужно ли будет платить подоходный налог и, если да, то на каком этапе?
Здравствуйте,
дарение недвижимости между близкими родственниками налогом не облагается. Логичнее было бы подарить квартиру сразу тому родственнику, которому она в конечном счете нужна. Передаривание в течение месяца может вызвать вопросы, кроме того придется дважды оплачивать госпошлину. Но видимо у Вас есть причины для такой сложной схемы.
Добрый день! Приобретала квартиру (1млн.900тыс.) с использованием кредитных средств (1млн.200тыс.) в строящемся доме. К моменту получения права собственности ипотеку закрыла за счёт заёмных средств (имеется расписка). Кадастровая стоимость квартиры 2млн.200тыс. Продаю за 2млн.500тыс., из которых 1млн.200тыс. будут возвращены заёмщику. С какой стоимости необходимо будет уплатить налог?
Здравствуйте,
налоговой инспекции неинтересны нюансы покупателя, связанные с привлечением заемных средств. Поэтому в стандартном варианте налог будет рассчитан как разница между ценой продажи и покупки, умноженная на 13%.
Если характер Ваших доходов позволяет, можете воспользоваться налоговым вычетом, чтобы отчасти снизить свои издержки.
Здравствуйте , подскажите пожалуйста, такая ситуация в наследство досталась квартира , не будучи и года в собственности продала ее за 670000, но декларацию не подала в налоговую, после этого была приобретена квартира в ипотеку,подскажите какие проблемы у меня могут возникнуть?
Здравствуйте,
маловероятно, хотя и возможно начисление подоходного налога на 670000. Можете подать декларацию с опозданием, где укажите налоговую льготу 1 млн. Правда, при этом заплатите небольшой штраф за нарушение сроков.
Здравствуйте, приватизировал 2 комнаты срок менее 3 лет (сейчас продаю) кад.стоимость 1ой 89749 в ДКП указали сумму 879 тыс.руб, 2ая комната кад.стоимость 120432 тыс.руб в ДКП указали 121000 итого по двум комнатам 1000000 млн.руб. Будет ли налог с продажи???
Здравствуйте,
Согласно п.2 статьи 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Обратите внимание, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета (1 млн) применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Другими словами у Вас есть возможность полностью избежать налога.
Здравствуйте. Приобретала квартиру по ДДУ в 2015 за 4 300 000 по ипотеке, собственность была оформлена в конце 2017, на ремонт затрачено около 700 000.
В начале 2019 продала по полной стоимости за 5 700 000 для приобретения другой квартиры по переуступке, так же с привлечением банковских средств.
Как избежать или заплатить меньший размер налога?
Здравствуйте,
самый простой и приемлемый способ сократить размер налогового обязательства — это воспользоваться своими расходами на покупку и ремонт:
5,7 млн — (4,3млн+0,7млн) = 700 тыс
700 тыс х 13% = 91 тыс — налог к уплате
Для этого Вам необходимо собрать все необходимые документы на затраты. Возможно Вы учли не все затраты на ремонт, подумайте над этим.
А на будущее сделайте вывод: не стоит торопиться со вступлением в права собственности. Продавайте недвижимость без регистрации права, то есть по договору переуступки.
Добрый день! Приобрели квартиру по ДДУ в 2015 г за 1 600 000 (два собственника заплатили 800тр), в 2018 г получили квартиру и оформили право собственности , в 2019г продали за 2 550тр (также два собственника), получилось разделили по 1 275тр. Один из собственников купил на эту стоимость квартиру, второй нет. Как избежать или заплатить меньший размер налога? и первому и второму собственнику?
только что
Есть возможность проконсультировать Вас по телефону. Укажите свои контакты и город обращения!
Здравствуйте.
Собственник, который приобрел квартиру в ЭТОМ же году находится в более выгодной ситуации, поскольку ему доступно два способа снижения налога и ДАЖЕ возврата части средств из государственного бюджета:
1) Собрать максимальное количество документов, подтверждающих расходы на ремонт квартиры. Далее, включить эти суммы дополнительно в налоговый вычет.
2) Претендовать на возврат из бюджета 165750 руб. (1,275млн х 13% = 165750 руб.). Это возможно, если покупатель имеет белую зарплату и ранее не воспользовался своим правом на этот вычет.
Получить консультацию по телефону Вы можете, оставив свой контакт юристу в левом нижнем всплывающем окне.
Здравствуйте.
Приобрел квартиру в 2019 году за 2 млн. Хочу продать ее в 2020 году за 2 млн. или 1.8 млн. Кадастровая стоимость квартиры: 1 673 846 рублей. Должен ли я буду платить налог?
Здравствуйте,
нет не должны, так как цена продажи ниже, чем покупки. Кроме того, даже продав за 1,8 млн, цена сделки будет выше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры — 0,7 х 1,8млн = 1,26 млн. А значит нет оснований для оспаривания стоимости со стороны налоговой службы.
Понял,спасибо большое.
Добрый день!
В 2018 г. вступили с братом в права наследования на квартиру от родителей (оба скончались). В этом же году квартиру мы продали за 4300000 т р …. Из этой суммы по договору мне принадлежали 3300000 т р… Я сразу же купила квартиру за 3300000. Мне нужно что-то платить и можно вообще ничего платить?
Здравствуйте, нужно.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом 1 млн руб. при продаже квартиры, которой владели менее 3-х лет (наследование также входит в эту категорию).
3300000 — 1000000 = 2300000 руб.
В тоже время, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса Вы имеете право на получение налогового вычета при покупке квартиры на территории РФ, но не более 2 млн руб.(на это указывает подпункт 1 пункта 3 статьи 220):
2300000 — 2000000 = 300000 руб.
С этой суммы Вы и должны оплатить налог:
300000 руб. х 13% = 39000 руб.
Добрый день! Подскажите пожалуйста нужно ли мне платить налог с продажи квартиры если в 2018 году я ее купила за 2,400,000 и в 2020 продала за 3,040,000? И можно ли как-то законно избежать уплаты налога? я читала что-то про вычет в 1 миллион рублей. Заранее спасибо за ответ.
И плюс я покупаю квартиру к примеру за 2,080,000 также в 2020 году.
Здравствуйте,
1) Платить налог нужно, поскольку квартира продана ранее, чем 5 лет с момента покупки. Налог составит:
(3040 тыс — 2400 тыс) х 13% = 83200 руб.
Вычет в 1 млн означает один из способов оптимизации налоговой базы. Для Вас это нецелесообразно, так как это значительно увеличит сумму обязательства:
(3040 тыс — 1 млн) х 13% = 265 200 руб.
2) Если Вы покупаете квартиру в 2020 году, то можете претендовать на возмещение из бюджета 260 тыс руб. Возмещение происходит за счет 13% подоходного налога, который Ваш работодатель уплачивает в бюджет пенсионного фонда. Но при этом Ваш доход должен быть официальным. В этом случае можете воспользоваться этим механизмом.
Здравствуйте! в 2014г, купили по дду квартиру за 1850000, полностью сумму выплатили в марте 2015г, квартиру ввели в эксплуатацию 28.12.2015, право собственности зарегистрировали в июне 2016г, в сентябре 2019 продали квартиру дочери за 2400000, квартира оформлена на жену, я инвалид 1 группы, какой налог мы должны уплатить? И будут ли приняты в расчет затраты на ремонт? Покупали «голые» стены.
Здравствуйте,
поскольку квартира продана менее, чем через 5 лет, то размер налога можно рассчитать как:
(2400000 — 1850000) х 13% = 71500 руб.
Будут ли приняты в расчет затраты на ремонт — зависит от Вас. Если сможете представить подтверждающие документы о приобретнии стройматериалов, выполнении ремонтных работ и услуг (товарные и кассовые чеки, расписки об оплате, договора на выполнение работ, платежные поручения и т.д.), то на сумму этих затрат базу расчета налога можно будет уменьшить.
Здравствуйте, Андрей! Сестра продала квартиру за 4 млн., доставшуюся ей от умершего мужа по наследству до истечения 3 лет со дня смерти. Хочет купить квартиру в другом регионе за 1,7 млн. Значит она будет платить налог с 2,3 млн.? Она пенсионерка, работала в 2017 и 2018 годах.
Заранее благодарна.
Здравствуйте, Римма, нет, неверно.
В самом упрощенном случае, при продаже квартиры у Вашей сестры возникает обязательство по уплате налога:
(4 млн — 1 млн(льгота)) х 13% = 390 тыс .руб
Если на сестру распространяются условия предоставления налогового вычета, то налог к оплате рассчитывается следующим образом:
1,7 млн х 13% = 221 тыс. — сумма налогового вычета, которым она может воспользоваться
390 тыс. — 221 тыс = 169 тыс. руб. — размер налогового обязательства к уплате
Добрый день! Хочу продать квартиру без уплаты НДФЛ, полученную по договору дарения близким родственником. Срок владения 3 месяца. Покупалась квартира за 2 500 000 р а кадастровая стоимость 2 800 000р. Как можно избежать надога?
Здравствуйте,
— отложить продажу на 3 года
— оформить договор дарения, но вероятно в налоговой потребуют объяснений
Обратитесь к Сергею за онлайн-консультацией. Возможно, он еще что-то предложит.
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, мне по наследству перешли дом с земельным участком и квартира. В собственности находится около полугода. К примеру, я хочу продать в 21 году дом за 500 000 руб. и квартиру за 1 200 000 руб. и в 21 году купить квартиру за 1 700 000 руб. Как можно уменьшить налог на продажу? И воспользоваться таким способом можно только на один вид недвижимости (либо дом, либо квартира)?
Здравствуйте,
не стоит продавать два объекта недвижимости в один год, так как правом на налоговый вычет 1 млн вы можете воспользоваться только раз в году.
К примеру в 2021 году:
500 тыс — 1 млн = нет налога к уплате
в 2022 году:
1200 тыс — 1 млн = 200 тыс
200 тыс х 13% = 26 тыс — налог к уплате
При покупке квартиры вы можете воспользоваться своим правом на возврат 13% подоходнего налога из бюджета при условии:
— вы ранее не реализовали это право (это можно сделать только однажды)
— У вас имеется официально подтвержденный доход, то есть с вашей заработной платы вычитается 13% подоходнего налога, в рамках которого и будет производится возврат.
Здравствуйте, и еще так вопрос, кто может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. руб. при продаже дома? Я имею ввиду то, что стаж работы человека имеет значение?
Здравствуйте,
стаж работы человека на накладывает ограничений на право пользования налоговым вычетом. Вычетом в 1 млн.руб. можно воспользоваться один раз в год в отношении всех объектов недвижимости, проданных в этом же налоговом периоде (а не применять вычет по каждому дому, квартире и т.д.)
Здравствуйте! в 2017 году покупали дом, записали на маму, но она имеет в собственности свой частный дом: итого у мамы 2 дома. Сейчас хотим продать один из обьектов недвижимости, но как при этом избежать налог…учитывая,что с учетом того , что имея 2 недвижимости мама не попадает под «3 годичный срок». Возможен ли такой вариант: она свой дом дарит сыну, и остается с нашим домом( как единственное жилье) и продав его освобождается от налога с продажи как в случае 3 лет?)
Ух, накрутила, надеюсь, поймете!)))) Спасибо
Здравствуйте,
дык, мама не попадает под «3 годичный срок» не потому, что у нее 2 дома. А потому, что для таких случаев действует «5-годичный» срок 🙂
Не вижу смысла дарить дом сыну, так как это не освобождает от уплаты налога.
Похоже, действительно накручено лишнего. Почему бы Вам не рассмотреть простой способ налогового планирования:
налог = цена продажи — цена покупки дома в 2017 года.
Если разница между покупкой и продажей не была очень уж масштабной, то этот вариант вполне может быть уместным.
Добрый день!
Квартира в ипотеке, в собственности 3 года.
Может ли родитель переоформить ее на ребенка и продолжить платить.
Может возможна перепродажа за сумму долга банку? Нужно ли платить налог в этом случае?
Или включить ребенка в сделку в качестве поручителя, а после оформить дарение?
Спасибо!
Здравствуйте,
1) Это зависит от решения банка. Квартира-то у него в залоге. На объект недвижимости, вероятно, наложены ограничения и, прежде всего, в рамках продажи и отчуждения. Скорее всего банк откажет, поскольку это лишит его рычагов давления на заемщика.
2) Перепродажа возможна за полную рыночную стоимость недвижимости, из которой банк удержит свой остаток по ипотеке. Но поскольку продажа проходит в виде трехстороннего соглашения, то в каждом конкретном случае сама возможность и все нюансы согласуются с банком. В ряде случаев банк может отказаться по каким-то своим внутренним причинам.
3) С детским поручительством не сталкивался, но сомневаюсь, что банк рассмотрит такой вариант. За что ребенок может поручиться? Дарение также маловероятно по причине, описанной в 1-м пункте.
Получил в наследство дом с участком. Общая кадастровая стоимость 1 366 500.
Продаю за 2 500 000. Покупаю участок за 700 000. Каков будет у меня налог и как его минимизировать.
Здравствуйте.
Варианты разные и зависят от характера Ваших доходов, а также условий согласования сделки с покупателем. Поэтому я рекомендую Вам взять консультацию нашего юриста через контактную форму в правом нижнем углу страницы.
Андрей! Добрый день!
Закрываю ипотечный договор с банком в декабре 2020г (ипотека с 2007 г).
Кадастровая стоимость квартиры 4500000, рыночная 5500000.
В МФЦ объяснили, что документ о собственности (новый) — выписка ЕГРН будет оформлен 2020 г, значит в течение 5 лет при продаже буду платить 13%…
Это действительно так?
Здравствуйте,
такой период (5 лет) действительно действует в отношении вновь приобретенной собственности.
Но я могу предположить, что у сотрудника МФЦ возникло непонимание. Опять же, ввиду незнания деталей Вашей ситуации могу только предположить, что этой квартирой Вы владетее гораздо дольше, поскольку в большинстве случаев ипотечный заемщик получает право собственности на объект недвижимости сразу после оформления ипотеки либо после ввода дома в эксплуатацию. При этом квартира остается в залоге у банка.
В декабре же, закрывая ипотеку, Вы снимаете это обременение со стороны банка и получение новой выписки может лишь фиксировать этот факт. Вероятно, собственник квартиры — Вы — не меняется. Поэтому утверждение сотрудника МФЦ относительно срока 5 лет может быть ошибочным из-за непонимания нюансов этой процедуры. В общем, следует разобраться в этих деталях.
Спасибо большое! Действительно, документ собственности (с обременением) оформлен 2007 г. Сотрудник МФЦ по какой-то причине считает, что снятие обременения влечет изменение документа, хотя собственник не меняется. Главное, чтобы в налоговоф не возникло сомнений по поводу пятилетнего срока, т.к. после снятия обременения квартиру хочу продать. Спасибо еще раз!
Закон на Вашей стороне, собственник не менялся, выписки на квартиру Вы можете получать в МФЦ хоть каждый день — это не прерывает срок владения объектом, но я все же рекомендовал проконсультироваться с налоговым инспектором. Есть вероятность, что он попытается обратить эту ситуацию в свою пользу.
Удачи!
Здравствуйте!Подскажите пожалуйста, могу ли я воспользоваться освобождением от уплаты налога? Продали квартиру за 2 600 000 руб, 5 собственников, т.е. по 520 000 руб. на каждого вышло. Я владею долей менее 3 лет. Нужно ли мне платить налог?
Спасибо!
Здравствуйте,
этим вопросом стоило озаботиться до продажи квартиры. Дело в том, что продавать квартиру в долевой собственности можно двумя способами. От этого зависит какой Вы будете платить налог и будете ли вообще его платить.
Если квартира продается владельцами долей как единый объект, то налоговый вычет в 1 млн рублей предоставляется на всех владельцев. В Вашем случае он составит 200 тыс рублей на каждого (1 млн / 5 = 200 тыс).
Если квартира продается каждым собственником доли по своему отдельному договору купли-продажи, то налоговый вычет в 1 млн рублей предоставляется КАЖДОМУ дольщику.
Дальше можете посчитать сами.
1) Если квартира продана единым объектом по договору купли-продажи, то:
Доход каждого — 520 тыс.руб
Максимальный налоговый вычет, которым может воспользоваться каждый дольщик — 200 тыс. руб.
Итого: Налог к уплате в бюджет — (520 тыс — 200 тыс) х 13% = 41 600 руб.
Также у каждого совладельца возникает обязанность подавать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ
2) Если квартира продана по договорам, заключенным с каждым владельцем доли отдельно:
Доход каждого — 520 тыс.руб
Максимальный налоговый вычет, которым может воспользоваться каждый дольщик — 1 млн руб. Но достаточно 520 тыс рублей.
Итого: Налог к уплате отсутствует — (520 тыс — 520 тыс) х 13% = 0 руб. Также нет необходимости в подаче 3-НДФЛ.
Подскажите пожалуйста, если другие собственники владеют долями более 3 лет, они участвовали в приватизации, а я вступила в наследство в 2019 г. Т.е. совладельцам не нужен налоговый вычет, они и так платить не должны налог, я все равно не могу воспользоваться налоговым вычетов в 1 000 000 руб.?
Здесь имеются нюансы, связанные с датой приватизации первым совладельцем и первоначальным возникновением права собственности на объект. Не хочу полагаться на свою память дабы не ошибиться в толкованиях и не вводить Вас в заблуждение, поэтому рекомендую обратиться к дежурному юристу для подробной консультации по этой ситуации.
Подскажите правильный вариант,в 2020 году вступаем в наследство,квартира по кадастровой стоимости 6900000. планируем продать дороже(ну примерно 10000000) и в этом же году купить тоже примерно за 9000000. налоговый вычет был получен не полностью.как видно квартира менее 3х лет в собственности.какой будет налог?
Здравствуйте,
очевидно, что налог при продаже квартиры стоимостью 10 млн руб. сразу после вступления в наследство будет:
(10 млн — 1 млн) х 13% = 1170000 руб.
поскольку поставить на вычет Вам нечего кроме стандартной суммы в 1 млн руб.
При покупке недвижимости Вы можете воспользоваться своим правом возврата денежных средств в размере подоходного налога, который перечисляет в бюджет Ваш работодатель. Но, во-первых, эта сумма не может быть более 260 тыс.руб.; во-вторых, судя по Вашему вопросу, отчасти Вы уже реализовали это право и располагаете еще меньшей суммой для возврата.
Имеет смысл отнестись к этой ситуации серьезно и обратиться за консультацией к специалисту. Консультаций в комментариях к статье здесь будет недостаточно.
Добрый день! Подскажите пожалуйста. Женщина-пенсионер, в 2019 году купила квартиру стоимостью 2400000 р., налоговый вычет с ее покупки не получала, так как не работает. В собственность оформила квартиру летом 2020 года. В 2021 году, планирует продать квартиру своему близкому родственнику, по цене 2400000 р. Вопрос: должна ли она при продаже квартиры, платить налоговый вычет? Получит ли ее близкий родственник, при покупке квартиры, налоговый вычет?
Здравствуйте,
в вопросе вижу небольшую путаницу: в одном случае речь идет о получении налогового вычета, и это действительно возможно при выполнении ряда условий; во втором случае речь об оплате налогового вычета. Налоговый вычет не платиться, а дает право им воспользоваться. В общем случае налоговый вычет — это льгота, предоставляемая государством при начислении налога к уплате.
Если я правильно понял, то собственник собирается продать квартиру по цене ее приобретения (2400000 руб.). Такая сделка не имеет дохода. Поэтому нет налоговой базы для возникновения налогового обязательства:
2400000 — 2400000 = 0 руб.
Если у хозяйки сохранились документы о приобретении квартиры в 2019 году, то платить ничего не нужно. При этом, нужно обратить внимание на то, чтобы цена продажи была не ниже 80% ее кадастровой стоимости.
Получит ли ее родственник вычет зависит от условий его работы. Ему потребуется собрать пакет соответствующих документов для подачи в налоговую инспекцию по месту жительства.
Здравствуйте! Подскажите как правильнее и выгоднее поступить: в июле 2020г умер отец и мы с братом вдвоем вступили в наследство по 1/2 доле. По наследству досталась квартира, кадастровая стоимость которой 1 860 000, планируем продать квартиру не дожидаясь истечения срока 5лет, по рыночной цене за 1 100 000. Можем ли мы избежать налога если продадим каждый свою 1/2 доли отдельным договором или можно одним договором обойтись (покупатель один, посторонний человек)??? Как в нашем случае обойтись малыми жертвами?? И если двумя договорами, по 1/2, то какие ограничения и неудобства предстоят покупателю??
Здравствуйте,
прошу прощение за опоздание с ответом. Но после обновления платформы сайта он снова перестал присылать уведомления о вопросах посетителей. Буду разбираться.
По существу Вашего вопроса.
Первый предложенный Вами же вариант самый верный: если каждый из вас продаст свою долю по отдельному договору, то каждый продавец сможет воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн и ничего не платить в бюджет.
Если будете продавать вторым вариантом — по общему договору — то обязанность уплаты налога возникает:
1 100 000 руб. — 1 000 000 (налоговый вычет) х 13% = 13 тыс. руб.
Сумма небольшая, но тем не менее…
Добрый день! Помогите разобраться в моей ситуации. Правомерны ли действия налоговой? В 2015 году была приватизированна квартира по 1/2 на отца и ребенка. В 2016 году продали за 1млн.( Кадастровая стоимость 1515884.05) и тут же купили квартиру за 2480000 уже на троих собственников (1/2 ребенок, 1/4 мама, 1/4 папа). При подаче декларации налоговый инспектор заявил,что мы должны вычесть из общей суммы с покупки квартиры сумму которая была в приватизированной квартире на ребенка и.е 2480000-500000=1980000 и с этой суммы только полагается возврат 13%. Правомерны ли были у нас 500000 вычитать?
Здравствуйте,
первое, продажа изначальной квартиры и покупка новой в Вашем случае — две разные сделки и процедуры налоговых вычетов.
Их не имеет смысла связывать между собой, поскольку сумма первой сделки не велика. При продаже Вы могли воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн и ничего не платить в качестве подоходного налога. При покупке новой квартиры Вы можете воспользоваться возвратом 13% налогового вычета, который с Вас удерживает работодатель. Разумеется, если Вы трудитесь официально и платите налоги со своих доходов.
Но дело в том, что возврат налогового вычета из бюджета ограничен суммой в 2 млн руб. То есть, Вы не можете вернуть налоговых удержаний с Вашего дохода более, чем 260 тыс.
Я не знаю почему налоговый инспектор решил связать эти две сделки и сократить базу для возврата налогового вычета таким образом. Но в любом случае Вы не сможете получить больше, чем 260 тыс руб. с суммы покупки новой квартиры (это эквивалентно сумме покупке квартиры 2 млн руб.). Такое впечатление, что инспектор примерно «подогнал» решение этой задачи под знакомый ему ответ.
Сотрудники налоговой не всегда правильно трактуют положения Налогового кодекса. Хотя, возможно Вы изложили не всю информация и что-то было упущено.
Налоговый инспектор сказал раз квартира была приватизированна и продана ранее 3-х лет, значит доля ребенка вычитается из покупаемой. Квартира которая была приватизированна на 2-х человек(отца и дочери )и сумма делилась на двоих по 500 тыс. Материнский капитал не использовался.
Могли бы Вы получить у инспектора конкретные ссылки на то, чем он руководствовался: нормативные акты, статьи, инструкции? Возможно, имеют место какие-то местные региональные особенности.
А как мне сейчас спрашивать, прошло уже 4 года после продажи и вычет с купленной квартиры тоже вернули. Что сейчас можно уже вернуть?
С момента продажи и покупки уже прошло 4 года. Что сейчас я могу сделать и возможно ли все переиграть.
Не стоило ждать 4 года, чтобы озаботиться этим вопросом.
1) Вероятно, срок исковой давности (СИД) по продаже квартиры истек, если не было событий прерывающих СИД. Думаю, что переиграть ситуацию с продажей квартиры не получится.
2) Если вычет с купленной квартиры Вам вернули, что не устраивает и что Вы хотите вернуть?
3) В каждом Вашем комментарии всплывают новые подробности и наша переписка может затянуться надолго. Поэтому рекомендую Вам обратиться к юристу через контактную форму в правом нижнем углу страницы для подробной консультации и изучения всех обстоятельств дела.
Еще раз попробую объяснить. Приватизировали 1 комн. Квартиру в 2015 году, затем продали в 2016 году за 1 млн. ( Кадастровая стоимость 1500000). Квартира была приватизированна на двух человек по 1/2( отец и ребенок). Отец в своей декларации отразил доход с квартиры 500тыс. Мать отра́зила в своей декларации 500 тыс за ребенка. Вроде бы на этом все понятно. Но мы сразу же купили двухкомнатную квартиру за 2480000 на троих собственников (дочь1/2, отец1/4,мать1/4). Сумму для возрата тоже поделили на троих. При подаче первой декларации инспектор заявил что мы можем претендовать на возврат не со всей суммы а конкретно с 1980000, т.к с доли ребенка необходимо вычесть 500 тыс, т.к они были получены с приватизированной квартиры и лежали на счёте ребенка. Вот в чем я и сомневаюсь. Сейчас осталось вернуть по декларации последний раз с купленной квартиры. Можем ли мы претендовать на эти 500 тыс, которые у нас вычли изначально в налоговой?
Я еще раз советую Вам обратиться за платной консультацией к любому компетентному юристу со специализацией в области налоговых начислений физических лиц.
Если же такой возможности нет совсем, то подавайте документы на возврат подоходного налога по третьему совладельцу в приобретенной квартире. Слова инспектора к делу не пришьешь. Какие документы могут подтвердить заявление инспектора о том, что с общей базы возврата 2480 тыс вычли 500 тыс? Кроме того, Вы могли неправильно его понять.
Возврат вычета происходит за счет удержаний, который производятся из заработной платы работника. Если такие удержания производились или производятся, то Налоговый кодекс дает возможность эти средства вернуть. Причем декларант может это сделать даже напрямую, обратившись к работодателю.
Третий совладелец является плательщиком подоходного налога? — Подавайте пакет документов на возврат вычета. Вполне возможно, что такое обращение будет одобрено. Если получите отказ, то в нем будут указаны основания, по которым было отказано. Далее, Вы можете обжаловать это решение самостоятельно или с помощью юриста в судебном порядке.
Третий собственник ребенок у него нет дохода
Предполагаю, что именно это и имел ввиду налоговый инспектор.
Надеюсь, разобрались.
Подскажите пожалуйста по наследству перешла дом зем.участком собственности 2месяца только дом был куплен 1млн хочу продать 1.5млн руб.сколько платит налог и могу ли пользоваться налоговый вычетом 1млн руб
Можете воспользоваться либо налоговым вычетом в 1 млн либо, если сохранились документы о покупке дома, поставить на вычет сумму его покупки 1 млн. Результат будет одинаковым:
Налог к уплате = (1500 000 — 1 000 000) х 13% = 65 тыс. руб.
Здравствуйте. У меня вопрос — мама (пенсионерка) купила квартиру 10 лет назад, она — одна собственница этой квартиры. Но, квартира была приобретена ею, будучи в браке. Папа умер в августе 2019 года. Мама хотела продать квартиру, но, оказалось, что должна оформить наследство, так как была в браке на момент покупки квартиры.(как-то странно получается — оформляет наследство на свою же собственность) Вопрос: Ей придется платить 13% после продажи ?
Здравствуйте, вероятно, здесь какая-то ошибка: что может наследовать мама, если она единственный собственник квартиры? Подтвердите этот факт выпиской из МФЦ.
Могу предположить другое: либо Вашему отцу действительно принадлежала доля в квартире либо речь идет о другом объекте недвижимости, где оба супруга были собственниками.
Возможен еще третий вариант. При покупке и продаже квартиры одним из супругов, состоящим в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга. Возможно, по каким-то причинам информации об этом факте у инспектора нет. Поэтому при продаже к пакету документов потребуется приложить копию свидетельства о смерти.
здравствуйте.
не зная правовых нюансов, о том что обладая второй квартирой срок владения квартирой становится 5 лет, а не 3. Полгода назад была приобретена квартира в ипотеку в 2х равных долях с супругой.
в собственности есть еще одна квартира примерно равнозначная по цене, приобретенная 3 года назад в 2х равных долях с супругой за наличку. Вот ее и мы хотим продать.
как минимизировать потери при уплате налога ПЕРВОЙ НЕ ипотечной КВАРТИРЫ?
у меня по документам есть 1/4 доля еще в другой квартире, оформленная в 2002 году
Налоговый вычет по первой квартиры мы уже получаем уже. После сбора информации, минимизировать можем только на сумму уплаты процентов по ипотеке, если надумаем продавать ипотечную квартиру.
теоретически , можем и продать ипотечную квартиру, если это как то координально поменяет ситуацию.
естественно, что купили дешевле и продавать будем дороже. купили за 2000 тыр, продажа 3000 тыр
в равных долях. т.е у каждого из нас покупка примерно 1 млн руб.
варианты которые я нашел к этому моменту:
1. Использовать вычеты, взаимозачет налогов.
2. Продать по долям.
3. Занижать.
4. Разделить права на квартиры (потребуется согласие банка).
по пункту 4:
цель понятна)) не понятен алгоритм действий. нужно идти к нотариусу и делать брачный договор?
P/S: @А вот будет ли принимать во внимание брачный договор налоговая- это мы узнаем через год. Слишком легкое избавление от не единственной недвижимости@
Что думаете насчет этого изречения.? знаете ли вы хоть один прецедент
Здравствуйте.
1) Если квартира куплена до 01 января 2016, то Вам следует ориентироватьмя на срок владения недвижимостью 3 года. Если после 01.01.2016 года, то 5 лет. Здесь не имеет значения какая квартира у Вас по счету.
2) Вы правильно видите возможности для снижения налогового бремени. Могу только отметить нюансы по указанным вариантам:
— Вероятно, что налоговый вычет Вы по большей части исчерпаете, поскуольку Вы получаете его уже сейчас. Если речь идет о налоговом вычете из дохода
— Продавать вы будете в любом случае по долям. Вопрос только в том, как правильно это оформить. Если коротко — продавайте каждый по своему отдельному договору, а не по общему.
— Занижать — без комментариев, ваше дело
— Разделить права на квартир: мне цель-то как раз и непонятна. Каким образом Вы можете их еще поделить? Квартиры и так в долях. Каким образом нотариус и брачный договор могут повлиять на размер налоговой базы? Это касается главным образом бракоразводных процессов.
Здравствуйте, продала нежилое помещение за ту же цену за которую приобретала- 3600000 руб, но в собственности оно было менее трех лет, нужно ли платить налог?
Здравствуйте,
если документы (договор, расписка об оплате, платежное поручение) сохранились, то не нужно платить
Здравствуйте, продали в 2020 году дом, который получили в наследство (3 года не прошло). Продавали с тетей, оформили два договора. Стоимость в договоре равна кадастровой стоимости. Как рассчитать налог? После продажи дома я начала строить дом. Земля принадлежит мне по праву наследования. Дом строился физлицом. Расписки на взятые им суммы у меня на руках. Я могу как-то использовать расписки, чтобы уменьшить налог? Разрешение на строительство не получала, т.к. собиралась оформить дом по дачной амнистии.
Здравствуйте,
налог к уплате = (сумма по договору — 1 млн (льгота)) х 13%
Расписки не помогут Вам снизить налог от продажи наследства. Вернуть подоходний налог из бюджета по итогам строительства нового дома тоже маловероятно поскольку на него отсутствует разрешенительная документация. Кроме того, по возврату средств есть ряд требований со стороны налоговой службы, которые должны быть выполнены. Поэтому считаю маловероятным, что расписки в этой ситуации чем-то помогут.
Здравствуйте. Хотим продать с сестрой квартиру полученную в наследство 2021году в равных долях (по 1/2) не дожидаясь 3-х лет. Кадастровая стоимость квартиры равна 2,8млн. Для уменьшения налога с продажи, думаем продавать по двум договорам (с каждым владельцем доли отдельно). Покупатель один.
Стоимость в каждом договоре взять 70% от кадастровой (2,8млн / 2доли х 70%) =980тыс. И применить налоговый вычет 1млн. (в данном случае достаточно 980тыс.).
Итого: Налог к уплате будет отсутствовать — (980тыс. — 980тыс.) х 13% = 0 руб.
Скажите пожалуйста, это правильный вариант или нет. Если нет то как правильно и лучше сделать.
Здравствуйте,
да, это вполне реальный вариант снижения налога, если по итогам наследования ваши доли определены по 1/2. Но у этой схемы есть существенный недостаток: если реальная цена продажи значительно превышает кадастровую стоимость покупатель может отказаться занижать сумму сделки по договору. Он рискует: если сделку по каким-то причинам признают недействительной, то вернуть всю сумму обратно он не сможет.
Хотя, для успокоения покупателя, и как вариант некоего компромисса, можно предложить ему расписку на сумму разницы …
Добрый день.
Прочла статью и многие ситуации в комментариях, не совсем все понятно мне.
Прошу помощи в моей ситуации.
Купила кв. в новостройке 2019г (покупала 2,5) , сдается в 2021г хочу сразу продать (за 3,5) и купить другую (за 7). Я буду должна что либо государству ? и почему или как выгоднее сделать, ждать до 5 лет не могу
Здравствуйте,
если право собственности на кв.оформлено или будет оформлено до продажи, то разумеется будете должны государству:
(3,5 — 2,5) х 13% = 130 000 руб.
Продавайте по переуступке прав по договору долевого участия, если такая возможность еще имеется.
Спасибо за ответ.
Да, еще не вступила в права, т.к. сдача квартиры на 4 квартал.
Кв. в залоге у банка, ипотека на днях будет погашена.
При продаже по ДДУ декларация не подается и налог не плачу т.к не было в собственности, верно я Вас поняла?
Да, раньше все было так. Правда теперь, если сделка будет по безналу, то банк сольет информацию в налоговую, поскольку сумма более 600 тыс. И вот что предпримут в налоговой я сказать не могу…
Продавайте за наличные через банковскую ячейку.
Здравствуйте. Дом с зем участком был куплен в 2018 г за 4 млн руб. и продан в 2020 г за такую же сумму в 4 млн рублей. Кадастровая стоимость дома вместе с участком 6283300 руб. Я один собственник. Имею белую зарплату в 2019 и 2020 году. На налоговый вычет от покупки дома не подавала и им не пользовалась. Как рассчитать налог с продажи дома и будет ли он вообще? Спасибо.
Здравствуйте,
боюсь, что налоговая инспекция не примет вашу цену продажи к расчету налога, поскольку она ниже, чем 70% от кадастровой цены:
6283300 х 70% = 4398310 руб.
Вполне вероятно, что Вам начислят подоходний налог в сумме:
(4398310-4млн) х 13% = 51780 руб.
Подскажите, возникает ли у нас обязательство платить налог с продажи доли квартиры? Ситуация: квартира была приватизирована в 1994 г., на троих. В 2020 г. 1/3 долю сестра подарила брату, На данный момент у квартиры два собственника мать -1/3 доля с 1994 г и сын 2/3 доли (1 доля с 1994 г, др. доля с 2020 г.). В 2021 г планируется продажа квартиры, сын с какой части доли будет платить подоходный налог? И если он воспользуется льготой — 1 млн. руб. возникнет ли налог в таком случае?
Возможно начисление налога в отношении всей доли в квартире, которая принадлежит брату. Его право собственности на 2/3 возникло в 2020 году: старая треть и новая треть были объединены в 2/3 доли. С этого момента возникло право собственности на 2/3 доли в квартире, то есть фактически новый собственник и новая точка отчета владения недвижимостью. Три года не прошло, поэтому могут начислить налог.
Можно побровать разбить его продажу на два договора: продать треть полученную в 1994 (она не должна облагаться налогом) и треть, подаренную в 2020 году, по отдельному договору. В последней сделке воспользоваться налоговой льготой 1 млн. Но со стороны налоговой возможны возражения и несогласие. Но можно побороться
Доброе утро! Я вчера вам писала по поводу купли-продажи дома за 4 млн рублей. Я согласна, что налог будет рассчитан с кадастровой стоимости дома. Но могу ли я в декларации за 2020 год вместе с продажей дома заявить имущественный вычет в 2 млн. руб от покупки этого дома, указав доходы от работодателя согласно справки 2НДФЛ за 2020 год?
Добрый день,
вообще говоря, это разные процедуры. На имущественный вычет вы готовите и подаете отдельный пакет документов. По итогам их проверки, проверки отчетности вашего работодателя и их соответствия выносят решение о предоставлении либо отказе в вычете. Вычет предоставляется в размере удержаний налога с вашего дохода.
Оба пакета документов можно подать одновременно, но нюансы лучше уточнить в своей налоговой инспекции.
Спасибо большое.
Добрый день. Спасибо за развернутую статью.
Подскажите, как наиболее выгодно поступить в моей ситуации?
Приобрел в 2019г. квартиру в ипотеку за 1.5млн, вложил деньги в ремонт (чеки на товары имеются). В 2020 продал эту квартиру за 2.3 млн и купил другую квартиру в ипотеку за 1.3 млн.
Для снижения налоговой базы вижу решение
Подать доходы-расходы-% за ипотеку- расходы на ремонт — налоговый вычет за покупку первой квартиры.
Возможен ли такой вариант?
Кроме чеков за строительные материалы нужно ли прикладывать фотографии ремонта?
Здравствуйте,
мне особо добавить нечего, я согласен с Вашим решением. К расходной части приложите побольше чеков, квитанций и расписок. А фотографии здесь не помогут, это не документ строгой отчетности, им не верят.
Для вычета после покупки кваритры понадобится легальный источник дохода.
Здравствуйте! Ситуация такая: Мой отец, пенсионер, 79 лет, инвалид 1- группы владеет 1/2 долей в квартире более 5 лет. Собственник другой 1/2 доли продаёт свою долю за 3900000 руб. Если отец выкупает у него эту долю за 3900000 руб., потом продаёт всю квартиру за 10000000 руб. и покупает другую квартиру за 8000000 руб. какой в результате налог он должен будет заплатить и какие варианты существуют для его минимизации?
Заранее большое спасибо!
Здравствуйте, я к сожалению, не вижу возможности как-то существенно снизить будущий налог, поскольку он будет очень значительным.
Дело в том, что когда Ваш отец приобрет вторую долю в квартире, то в МФЦ, после оформления сделки, будет выдана справка о новом собственнике всего объекта недвижимости (100% долей). Вероятнее всего, предыдущее течение срока владения половиной квартиры, которой Ваш отец владел более 5 лет будет аннулировано. Срок владения отцом этой кваритрой, целиком (100% долей), начнется заново.
В этом случае, единственный вычет, которым он может воспользоваться, разумеется за исключением стандартного в 1 млн рублей, это 3900000 руб. В этом случае налог составит:
(10 млн — 3,9 млн) х 13% = 793000 руб.
Но думаю, это вас не устроит.
Я вижу 2 способа минимизации налога:
1) Выкупить 1/2 доли и продавать потом квартиру также по 1/2 двумя договорами. При продаже старой доли доказать в налоговой, что он владел это долей более 5 лет. При продаже второй доли поставить сумму, оплаченную предыдущему владельцу на вычет. Тогда 3900000-3900000=0. Правда, этот вариант сомнительный и рискованный.
2) Ждать с продажей всей квартиры или вообще отказаться от покупки и продать свою долю.
Андрей, большое спасибо! Покупка в течение календарного года другой квартиры за 8000000 руб. не изменит ситуацию с налогом? И ещё, это его единственная квартира.
Эта покупка может изменить ситуацию, если покупатель недвижимости трудоустроен и получает официальный доход, поскольку в этом случае он может претендовать на возврат подоходного налога с зарплаты. Но даже при выполнении этих условий возможно вернуть из бюджета не более 260 тыс. руб. один раз в жизни. Если в дальнейшем закон не будет скорректирован.
Приветствую! Опишу проблему: муж с женой давным давно купили кооперативную квартиру. Членом кооператива была жена, на неё же оформлена справка о выплаченном пае. Всё это было в прошлом веке. В этом году они развелись и суд признал за каждым право на 1/2 этой квартиры, так как имущество, т.е. квартира было приобретено в браке. Вопрос: если сейчас муж будет продавать свою долю, должен ли он будет заплатить налог в 13% ? Что определяет ситуацию — владение вместе женой этой квартирой в течение нескольких десятков лет находясь в браке или определение суда о разводе и признании за ним 1/2 доли в этой квартире? Другими словами, срок владения своей половиной квартиры при продаже будет 40 лет, или он будет отсчитываться с даты решения суда?
Здравствуйте,
прошу прощения за задержку с ответом, не имел доступа к сайту.
Ваша ситуация прояснена в письме Минфина России (Министерство финансов РФ) от 02 апреля 2021 г. №03-04-05/24475. Если коротко, то для каждого из супругов срок владения имуществом, приобретенным в общую совместную собственность, исчисляется с даты возникновения права собственности у одного из них. При этом дата перехода доли в собственность одного из супругов от другого супруга не учитывается. Таким образом, при продаже недвижимости, находившейся в собственности так долго, как это произошло в Вашем случае, полученный доход освобождается от подоходного налога. Налоговая должна руководствоваться указанным выше письмом.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста.
Квартира в собственности на 4 человека.
Моя доля 1/3 (была 1/6, в 2019 г. по наследству получена еще 1/6)
Сейчас квартиру продаем за 2,6 млн. Соответственно моих денег с этой суммы 867 тыс. Я правильно понимаю, что могу воспользоваться вычетом в 1 млн. руб. и тогда налог оплачивать не надо? И продажу в этом случае одним договором можно делать или мне нужен отдельный договор, где будет указана сумма продажи именно моей доли? Или вычет будет применен к общей стоимости квартиры и все равно придется платить налог.
Спасибо!
Добрый день,
если будете заключать один договор, то вычет 1 млн будет использован в отношении общей стоимости квартиры:
(2,6 млн — 1 млн) х 13% = 208 тыс.
Поэтому имеет смысл заключать отдельный договор на продажу своей доли. В этом случае каждый продавец доли сможет воспользоваться вычетом в 1 млн.
Спасибо. А если в 1 договоре будет прописана общая стоимость и разбивка по каждому собственнику с указанием сумм. В таком случае все равно не получится применить мне вычет на свою долю? Вычет будет к общей сумме применён?
Покупатель через ипотеку берет квартиру и говорит, что банк не примет несколько договоров. Есть какой-то ещё выход, что применить вычет конкретно с своей доле?
Да, в этом случае вычет должен быть применен к общей стоимости объекта сделки.
Законы принимаются не для того, чтобы их легко можно было обойти. Ничего другого не могу посоветовать, кроме как:
— встретиться с руководителем кредитного отдела банка и обсудить что именно их не устраивает
— найти другой банк для ипотеки
— искать покупателя без ипотечной схемы, с наличными деньгами
— отложить продажу до окончания 5-летнего периода владения квартирой. Возможен утешающий фактор: цены могут вырасти
Здравствуйте. Купила квартиру в 2019 г за 2.75 млн, в 2021 г хочу продать ее за 3,3 млн и купить другое жилье за 3,6 млн, придется ли мне платить налог и сколько, я не работаю-пенсионерка.
Здравствуйте,
налог составит:
(3,3 — 2,75) х 13% = 71,5 тыс
Здравствуйте.
Купили квартиру в 2020г. за 1.4 млн. Хотим продать в 2021г. за эту же цену т.е 1.4 млн. Кадастровая стоимость квартиры 871267.13 руб. Какой налог мы заплатим?
Хочу дополнить квартира в собственности на меня.
Здравствуйте, в вашей сделке нет прибыли, поэтому налог на прибыль нулевой.
здравствуйте!
имеется дом, построенный самими же, но не зарегистрированный, т.к. еще полностью не достроен.( коммуникации :газ, электричество, вода имеются) Хотим его продать и на вырученные деньги купить квартиру. У нас с мужем нет собственного жилья, кроме этого дома. Оформлен в собственность только земельный участок.Есть 1-комнатная квартира, оформленная на детей(1 совершеннолетний, другой — нет) Налоговым вычетом воспользовались с 2010 по 2015 г.г. Какую сумму налога нам придется заплатить при продаже дома, если его предварительно зарегистрировать и продать не выждав 3-хлетнего срока? Или лучше продать его как земельный участок?
Дополнение к вышесказанному:
землю покупали в кредит за 300 тыс. руб. Квитанции на стройматериалы и выполненные работы не сохранили, т.к. строили с 2014 года
Здравствуйте, если документы на строительство дома не сохранены, то остается вариант использования налоговой льготы в 1 млн рублей.
Продавать дом без его регистрации, в качестве земельного участка, — странная идея. Отсутствие документов сразу катастрофически снижает цену.
Возможно, документацию на дом лучше довести до ума и тогда продавать. Можете подумать над схемой деления дома на доли и продажу долей по отдельным договорам, чтобы каждому продавцу доли можно было воспользоваться налоговой льготой в 1 млн. Но такие детали лучше обсуждать с профильным специалистом.
спасибо большое
Добрый день! Купила квартиру в ноябре 2020 года за 2450000 рублей, хочу продать ее в июле 2021 года за 3070000 рублей. Кадастровая стоимость 1789000 рублей. Есть чеки на ремонт примерно на 100000 рублей. Покупаю дом за 3500000. Имею группу инвалидности бессрочно и оформлена самозанятость с 2020 года, т.е. вычет на покупку оформить не смогу. Попросила уточнить в налоговой, как будут считать налог с продажи. Почему — то ответили, что (цена продажи — кадастровая) *13%. Есть нотариальный ДКП,я его показывала. Законно ли это, что так хотят начислить налог? Или надо еще банковские переводы просто приложить и расписки, тогда возьмут разницу между покупкой и продажей за основу? Заранее благодарна за ответ.
Здравствуйте. Согласно подпункта 2 пункта 2 статьи Статья 220 Налогового кодекса:
«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»
Рассчитать налог к уплате и подать отчет по форме 3-НДФЛ Вы должны самостоятельно. Налоговая его проверит. Разумеется, нужно представить все документы, подтверждающие расходы: ДКП, безналичные платежи, расписки, товарные и кассовые чеки на ремонт, договора на выполнение ремонтных работ и т.д.
А по поводу описанного Вами консультирования в налоговой: в следующий раз запишите такую «помощь» на видео и подайте жалобу на имя начальника инспекции и районного прокурора. Пусть выяснят служебное соответствие такого сотрудника.
Здравствуйте, возникла необходимость срочно продать квартиру, которой владею менее 3 лет. Квартира была в долевой собственности у моих родителей, папа умер более 3 лет назад (25.03.2018 г), мама отказалась от наследства в мою пользу и я унаследовала его долю, 1/2 часть квартиры. На свою долю мама мне оформила дарственную через пол года после смерти отца, когда я официально вступала в права наследника. В росеестре права на квартиру я зарегистрировала 18.10.18 г. Кадастровая стоимость квартиры сейчас составляет где то 2,6мл, продавать собираюсь за 3,2 млн. Какие налоги и с какой части квартиры мне придется заплатить?
Заранее благодарю за ответ.
Здравствуйте,
заключайте договор купли-продажи после 18 октября 2021 года. В этом случае налогов платить не нужно, 3 года истекут. Но налоговую декларацию на следующий год после продажи квартиры нужно будет подать. А пока можете подыскивать покупателя на квартиру.
Добрый день. Возникла необходимость продать квартиру за 1,45 млн. Квартира получена в наследство от родной тети по ½ доли мне и сестре. Тетя умерла 13.06.2016г. Я выкупил у сестры ½ доли 18.08.2018г. за 450 т.р. и стал полноправным собственником. В договоре купли-продажи указано 67,5 т.р. за наличные и 382,5 ипотека. Кадастровая стоимость квартиры на данный момент 1210139,38 руб. С момента покупки доли прошло менее 3-х лет. Подскажите, как не платить налог?
Добрый день. Самый простой способ — указать в договоре на продажу цену квартиры 1 млн руб. и воспользоваться налоговой льготой в 1 млн. При кадастровой стоимости 1210139 руб. Вы легко вписываетесь.
Здравствуйте, Андрей!
Прошу совета. Оформляется по наследству в долевую собственность квартира в Латвии (всего две доли). Дольщик, живущий в Латвии, будет выкупать долю у дольщика, живущего в России. Дольщики не родственники. Россиянин, работающий пенсионер, в Латвии бывает крайне редко. Срок владения квартирой три года или пять лет, ждать никто не будет. Скорее всего будет оформлен Договор купли-продажи и деньги будут перечислены из банка Латвии в банк России.
Между Латвией и Россией есть закон о двойном налогообложении. Налог на деньги, полученные от продажи доли, где следует платить? В Латвии или в России? В каком случае, может россиянин рассчитывать на налоговую льготу 1 млн.руб. (сумма продажи может быть больше 1 млн.руб.)?
Возможно ли оформить вместо договора купли-продажи, например, договор дарения или возврата долга? В этом случае чему равен налог? Стоит ли оформлять такой договор или могут быть риски?
Далее, рассматривается вариант вложения полученных денег как первоначальный взнос для покупки квартиры в России родственнице. Как в этом случае выплачивается налог? Будет что-то засчитано при покупке? Покупаемая квартира в России на эти деньги, обязательно должна оформляться на продавца доли квартиры в Латвии? Или можно сразу все оформить на родственницу? А в налоговую предоставить выписку движения денежных средств из банка? СЛОЖНО!!!
Здравствуйте, Людмила.
Ваша ситуация слишком щепетильная и непростая, чтобы давать такие подробные советы. Я бы Вам рекомендовал обратиться к юристу, который имеет опыт в проведении и сопровождении междуанродных сделок. За последние 3 года статьи Федерального закона N 173-ФЗ «О валютном регулировании», который имеет к такого рода сделкам самое прямое отношение, менялись несколько раз.
Но я бы посоветовал разбить эту задачу на две основные составляющие:
— как провести продажу и не попасть на штрафы, поскольку они там доходят до 100% от суммы платежа
— минимизировать налог от продажи своей доли в Латвии
По первой составляющей могу сказать, что она, как ни странно, стала проще. Пункт 5.2 статьи 12 ФЗ № 173, начиная с 2019 разрешает получать оплату от иностранцев на счет россиянина в иностранном банке без ограничений, при условии, что страна банка участвует в автоматическом обмене финансовой информацией с Россией. Согласно Приказа Федеральной налоговой службы от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@ «Об утверждении Перечня государств (территорий), с которыми осуществляется автоматический обмен финансовой информацией …» Латвия включена в такой список.
Имеет смысл открыть счет в латвийском банке, уведомить об этом в течение месяца свою налоговую и получить там оплату по ДКП.
Можно конечно отправить всю сумму сделки на свой счет в России, но при этом нужно быть морально готовым к блокировке российского счета и доказыванию легальности сделки. Кроме того, такое перечисление сразу попадет под нездоровый интерес работников налоговой инспекции. Поэтому я бы подстраховался латвийским счетом и перечислял средства в РФ отдельными платежами.
Вторая задача сложнее. Полностью уйти от налога маловероятно. Если между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения, то выясняйте в какой стране налог ниже. Возможно, декларировать в РФ будет выгоднее.
Договоры дарения и займа давно вызывают подозрения в РФ, особенно, если стороны не являются родственниками.
Закон РФ не запрещает Вам воспользоваться налоговой льготой в 1 млн руб. Хотя, учитывая бардак, перегруз и нерасторопность отечественной налоговой системы (со слов одного из служащих инспекции) о Вашей сделке могут не узнать или узнать с большим опозданием. Поэтому, как вариант, подайте 3-НДФЛ о сделке после того, как инспекция пришлет Вам предписание. Штраф за нарушение сроков в 1 тыс. рублей думаю не будет большим потрясением.
Но повторюсь, если цена продажи ощутимая, то стоит взять платную консультацию у опытного юриста, который декржит руку на пульсе последних изменений в законе и практике его применения.
Добрый день, Андрей!
Спасибо большое за ответ, яснее стала проблема.
Здравствуйте, Андрей. Такая у нас проблема. Муж и жена совместно построили дом, он полностью вместе с землёй оформлен на жену. Находится в регионе. Есть квартира в другом регионе, оформлена на мужа, в собственности 4 года. Приобретена в браке. Сейчас муж продает квартиру и берёт побольше. муж и жена разводятся, но точно не успеют до продажи. Будет ли жилье считаться единственным?? Что делать? Как избежать налога?? Ждать развода долго, уйдет хорошая квартира, а налог получается просто огромный.
Здравствуйте. Судя по описанным фактам, дом и квартира являются совместно нажитым имуществом, поэтому не могут быть считаться единственным жильем супругов. Если бы недвижимость была подарена или унаследована, то ситуация была бы иной.
Выход: собирать подтверждающие документы на строительство дома или годик подождать. Хорошие квартиры еще будут, не стоит влюбляться в одну-единственную 🙂
Добрый день! Купила квартиру в ипотеку по ДДУ в 2019 году (дом до сих пор не сдан, акт не подписан) за 6 370 000 руб. ( при этом 50% оплатила при покупке). Сейчас в 2021 году ее буду продавать за 10 300 000 руб. ( у меня есть чеки за взнос 50%, за внесение ежемесячного платежа тело кредита+сам процент за кредит, и остаток долга моего перед банком за квартиру 2 млн покроит банк нового покупателя). Вопрос: как будет исчисляться налоговая база? я пенсионер. в собственности жилья нет. не хочу платить 500 тыс государству. И вопрос №2 я прочла в интернете, что если вдруг я хочу получить вычет 260к с государства при покупке новой квартиры (а я имею права тк не использовала это в своей жизни и имею отчисления ндфл с зп) , то я должна это сделать в течение того же года, когда и продала квартиру, а есть быть точным в сроки с 1 января по 31 декабря. То есть то у меня была на это возможность вся жизнь — воспользоваться вычетом 260к при приобретение квартиры, то сейчас они это почему то подогнали под сроки продажи квартиры. Хотя это две разные сделки и прочие. Поясните, пожалуйста, правда ли это? тк если я продам квартиру в ноябре я не успею купить новую в декабре.
Добрый день.
Дело в том, что у Вас не возникло право собственности на эту квартиру, поскольку дом не был сдан, акт приемки на недвижимость не оформлен и право собственности на Ваше имя не зарегистрировано. Продавать Вы ее будете по договору переуступки и в Росреестре отсуствует информация о переходе прав собственности. Поэтому официальная налоговая база отсутствует. Однако, опасность для Вас может возникнуть со стороны банка: он может заинтересоваться прохождением таких сумм платежей. Поэтому рекомендация здесь стандартная: всю сумму прибыли получить с покупателя наличными денежными средствами, дабы не смущать банк.
По второму вопросу: прежде всего, для того чтобы получить вычет 260 тыс.руб., нужно быть официально трудоустроенным, получать легальную заработную плату, с которой Ваш работодатель оплачивает в бюджет подоходный налог. Я думаю, это не Ваш случай.
Андрей, спасибо за ответ. Но я уточню. По второму вопросу я работающий пенсионер с ежемесячными отчислениями по ЗП (которая вся белая, и ее достаточно чтобы получить 260 к в виде 13% отчислений даже за год ), поэтому этот вопрос для меня актуален.
____
По первому вопросу: новый покупатель покупает у меня квартиру беря на нее ипотеку (то есть он мне даст 8 млн на счет и он (его банк) закроет мой долг перед моим банком 2 млн. Поэтому наличными не получится. Как тут быть, что у нас по закону с такими квартирами которые в собственность не попали в руки? так бы все вкладывали в строящиеся дома и продавали , это ж бизнес для многих. Наврят ли государство тут бы не урвало свое.
Тогда Вы можете подавать документы на получение вычета от государства не только за тот год, в котором была приобретена квартиры, но и за три предшествующих года (это право есть только у пенсионеров). Хотя закон не запрещает это сделать и в последующий год.
______
Попробуйте взять хотя бы 2 млн наличными, если 8 млн будут перечислены между банками.
Но я не могу сказать будет ли налоговая инспекция раскручивать эту ситуацию для начисления подоходного налога, когда банк предоставит ему сведения о суммах сделки покупки и продажи квартиры. Кроме того, нет уверенности, что налоговая вообще запросит эти сведения у банка.
Вы правы, существует отдельная категория предпринимателей, которые специализируются именно на таких сделках:покупка квартир на стадии котлована по заниженной цене и продажа их после окончания строительства коробки. Это направление было очень популярным до кризиса. Некоторые и сейчас этим занимаются. От квартир избавлялись именно до оформления акта ввода в эксплуатацию, дабы не вешать на себя право собственности и не светиться перед налоговой. Но теперь многие обстоятельства изменились и непонятно как здесь поведут себя бакнки.