Не нужно быть крупным специалистом, чтобы самостоятельно рассчитать размер налога после продажи недвижимости. В большинстве случаев, вам не придется платить и даже подавать отчеты о проданной квартире. Ниже подробно описаны все случаи с примерами того, как рассчитывается сумма налога с продажи недвижимости с учетом всех изменений по состоянию на 3-й квартал 2025 года.
Если нужны быстрые ответы
Платят ли налог с продажи недвижимости?
Если от продажи недвижимости получен доход, то с суммы дохода должен быть уплачен налог.
Какой налог с продажи недвижимости в 2025?
Налог с продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) составляет 13%.
Через сколько можно продать квартиру без налога?
Через 3 года в любом из следующих случаев:
- При продаже единственного жилья, если вы стали его собственником после 1 января 2020 года
- Жилье унаследовано
- Подарено близким родственником
- Было приватизировано
- Получено по договору пожизненного найма
В остальных случаях через 5 лет.
Какие налоги при продаже наследуемого имущества?
Только подоходный налог. Он составляет 13%, если сделка состоялась в течение 3-х лет с даты государственной регистрации объекта на имя получателя наследства.
После наследства через сколько можно продать квартиру, чтобы не платить налог?
Через 3 года.
Оглавление:
- Сумма налога с продажи недвижимости
- Нужно ли платить налог с продажи недвижимости?
- В собственности менее 3 лет – что значит?
- В собственности менее 5 лет — что значит?
- Все способы рассчета суммы налога с продажи недвижимости
- Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?
- Через сколько можно продать квартиру?
- Льготы по налогам при продаже имущества физическим лицом с 1 января 2022 года
- Налоги при продаже наследуемой квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионерам
- Сроки подачи отчета 3-НДФЛ и оплаты налога
Сумма налога с продажи недвижимости
Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами. Сегодня ключевое значение имеет сколько лет вы владеете объектов недвижимости и каким образом оно стало вашим.
Нужно ли платить налог с продажи недвижимости?
Далеко не всегда нужно платить налог. Ваша обязанность по уплате этого налога возникает в случае получения прибыли, то есть разницы между стоимостью продажи и покупки объекта. В самом простом случае, когда, к примеру, вы продали кваритру за ту же цену, за которую когда-то ее приобрели, ничего платить не нужно. Более сложные случаи я перечислю ниже.
В собственности менее 3 лет – что значит?
Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без уплаты налога:
- Жилье унаследовано
- Подарено близким родственником
- Было приватизировано
- Получено по договору пожизненного найма
С 1 января 2020 года в пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса были внесены изменения, согласно которым на граждан РФ распространяется 3-летний минимальный срок владения недвижимостью в случае, если это единственная недвижимость, включая совместное имущество супругов, и она стала таковой с 1 января 2020 года. То есть, если после 1 января 2020 года вы приобрели единственную квартиру (либо долю) и других объектов недвижимости не имеете, то через 3 года вы можете продать эту квартиру без уплаты налога.
При этом, даже если в течение 90 дней до продажи единственного жилья вы приобрели любой другой объект недвижимости, то проданная квартира по-прежнему будет считаться единственной!
Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.
Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона. Тогда минимальный срок владения, позволяющий не платить налог, составлял 3 года.
В собственности менее 5 лет — что значит?
На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.
Закон указывает, что продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения влечет обязательства продавца рассчитать и перечислить налог в государственную казну.
Все способы рассчета суммы налога с продажи недвижимости
Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.
С налоговой льготой
Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.
Пример расчета налога с продажи недвижимости — квартиры:
Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:
1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.
500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет
Доход минус затраты
Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о сделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать изначально. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.
Пример:
Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:
4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.
Налог к оплате бывшим собственником:
1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.
Привязка к кадастровой цене
Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:
Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,
Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%
Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:
3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей
Примечание:
- Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
- Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
- Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.
Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?
Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.
Способ 1
Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:
1 млн – 1 млн = 0
Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.
Недостатки:
- Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
- Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.
Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.
Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.
Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.
Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.
Способ 2
Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.
Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.
К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.
С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:
(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.
195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.
Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)
Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:
Вы должны государству – 195 тыс.руб.
Вам должно государство – 260 тыс.руб.
Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)
Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.
Недостатки:
- Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
- Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
- Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.
Через сколько можно продать квартиру?
Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:
- Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации, пожизненному найму либо продаете свое единственное жилье, то для вас критичен срок 3 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
- Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.
Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали, вам его подарили или оно единственное, то ждать нужно 3 года. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации налоговой нагрузки.
Льготы по налогам при продаже имущества физическим лицом с 1 января 2022 года
Льгота для дольщиков
С января 2022 покупатели квартир по договорам долевого участия (ДДУ) вправе регистрировать право собственности на свои покупки сразу после полной оплаты стоимости квартиры согласно договора. Раньше это было возможно только после сдачи всего дома и подписания соответствующего акта. На самом деле это весьма незначительное изменение, которое не окажет серьезного влияния и на покупку и продажу по ДДУ.
Льгота для семей с несовершеннолетними детьми
С 1 января 2022 года семьи с двуми и более несовершеннолетними детьми либо детьми детьми не старше 24 лет, если они обучаются на дневной форме обучение учебных организаций, освобождаются от оплаты налога при продаже жилой недвижимости. Однако, семьи с детьми могут не платить налог только при одновременном выполнении всех условий:
- В том же календарном году либо до 30 апреля следующего года семья купила другое жилье
- Общая площадь купленного жилья или его кадастровая стоимость выше, чем проданного
- Кадастровая стоимость проданного жилья не более 50 млн
- Любому члену семьи, включая детей, не принадлежит более 50% общей площади иного объекта невдижимости, если его площадь больше, чем в приобретаемом объекте
Несмотря на большее количество условий действия этой льготы, условия вполне реальные.
Налоги при продаже наследуемой квартиры
В случае продажи квартиры полученной по наследству, продавец также обязан оплатить налог на полученнный доход в размере 13%. Однако, если продажа состоялась после истечения минимального предельного срока владения таким объектом, то согласно пункта 17 статьи 217 Налогового кодекса РФ продавец освобождается от уплаты подоходного налога. Минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом при его получении по наследству составляет 3 года (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ). Таким образом, владея объектом недвижимости, полученнным по наследству, более 3-х лет можно смело выставить его на продажу, не опасаясь начисления подоходного налога.
Налог с продажи квартиры пенсионерам
К пенсионерам предъявляются такие же требования по оплате подоходного налога при продаже квартиры, как и к остальным гражданам РФ. В этой ситуации статус пенсионера не дает никаких льгот продавцу квартиры. Поэтому все описанное выше можно смело применить к гражданам на пенсии. Пенсионеры имеют определенные льготы при расчете налогового вычета при покупке новой квартиры, но это относится к другим обстоятельствам и будет изучено в другой статье.
Сроки подачи отчета 3-НДФЛ и оплаты налога
Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.
Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.
Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.
Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!